Loc’Avantages : comment bénéficier du crédit d'impôt sans baisser le loyer de votre bien

Mais à quoi correspondent les loyers de référence ? Ils sont précisément calculés à l’aide d’un coefficient pondérateur (0,7+ 19/surface, plafonné à 1,2) appliqué aux loyers de marché du parc locatif privé de la commune. Cette formule complexe a pour but de prendre en compte la surface du logement. Mais les loyers plafonds qui sont calculés avec cette formule ne collent pas forcément à la réalité du marché. “Ce sont les loyers observés sur le site PAP à un instant T qui servent de références pour fixer les loyers plafonds, explique Jean-Michel Camizon, président de l’observatoire Clameur. Mais par définition, les loyers évoluent au fil du temps, et des écarts se créent automatiquement entre les loyers plafonds et les loyers moyens du marché.” Les loyers plafonds de certaines communes sont ainsi surestimés, ce qui permet aux propriétaires d’obtenir des réductions d'impôt tout en proposant des loyers proches de ceux du marché. Et inversement pour les communes dont le loyer plafond est sous-estimé.

Le crédit d'impôt accessible sans décote à Boulogne-Billancourt

Prenons un exemple. Dans la ville d’Angers, les loyers plafonds qui servent de référence pour le dispositif Loc’Avantages sont largement sous-estimés par rapport à la réalité du marché. Pour y obtenir le premier niveau de crédit d'impôt en louant un bien de 15 mètres carrés, un propriétaire devrait ainsi proposer un loyer inférieur de 50% au prix réel du marché. Le dispositif Loc’Avantages est donc loin d’être intéressant dans cette commune, surtout pour les biens de petite surface.

Pour s’en assurer, l’observatoire Clameur a comparé les montants des loyers plafonds du dispositif Loc’Avantages avec les loyers moyens “réels” observés dans 7 grandes villes françaises (Angers, Toulouse, Boulogne-Billancourt, Rennes, Strasbourg, Lille, Lens). Plus les loyers plafonds sont surestimés par rapport aux loyers réels, plus l’investissement Loc’Avantages est intéressant. Pour prendre connaissance des loyers plafonds de la commune où vous souhaitez investir, vous pouvez utilisez le simulateur en ligne disponible sur le site de l'Anah. Un fois ces loyers plafonds connus, vous n'avez plus qu'à les comparer avec les prix du marché, en consultant par exemple des sites d'annonces immobilières.

Selon Clameur, c’est Boulogne-Billancourt qui est la ville la plus attractive parmi les communes analysées. Les loyers plafonds du dispositif y sont en effet largement surestimés, surtout pour les biens d’une surface supérieure à 20 mètres carrés. En louant un bien de 30 mètres carrés situé à Boulogne-Billancourt, il est ainsi possible d’obtenir une réduction fiscale (Loc 1) tout en proposant un loyer conforme aux prix réels du marché. Un crédit d'impôt plus important (Loc 2) est même accessible, en appliquant une décote très légère (15% du loyer). Les loyers plafonds des studios sont également - dans une moindre mesure - surestimés dans la ville de Lens (5% d’écart entre les loyers plafonds et le prix réel du marché). Dans toutes les autres villes analysées, à savoir Toulouse, Rennes, Strasbourg et Lille, les loyers plafonds sont sous-estimés pour les petites surfaces, rendant l’investissement locatif moins intéressant.

Les grandes surfaces avantagées

Plus généralement, le dispositif Loc’Avantages est bien plus avantageux pour les bailleurs qui louent des biens de deux ou trois pièces. “La formule de calcul des loyers plafonds du dispositif Loc’Avantages part du principe que les prix au mètre carré sont identiques pour des surfaces allant de 20 à 40 mètres carrés. Or dans les faits, on sait très bien que les petites surfaces coûtent plus cher, précise Jean-Michel Camizon. C’est pour cette raison que les loyers des prix plafonds des logements de 2 et 3 pièces sont largement surestimés.”

Sur ce type de logements, Clameur a observé que les loyers plafonds sont sous-estimés dans toutes les communes analysées, sauf à Angers. Des écarts spectaculaires entre les loyers réels et les loyers plafonds (10 à 20%) sont observés à Toulouse, Boulogne-Billancourt, Rennes et Lille, rendant le dispositif Loc’Avantages particulièrement intéressant pour les investisseurs. Mais c’est en louant des biens de trois pièces ou plus que les investissements sont les plus rentables. Dans toutes les villes analysées, Angers mise à part, les loyers plafonds sont largement surestimés, ce qui permet aux propriétaires de prétendre à des réductions d'impôt, tout en proposant des loyers à peine inférieurs aux prix du marché.

Si investir en utilisant Loc’Avantages peut donc être très intéressant dans la plupart des communes, les bailleurs doivent respecter quelques règles afin de pouvoir prétendre au crédit d'impôt. Seuls les bien meublés peuvent en effet être loués, et ce pour une durée de six ans minimum. Autres contraintes : louer le bien, en tant que résidence principale, à un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par l’État. Enfin, les logements considérés comme des passoires thermiques (classes F et G) ne sont pas éligibles au dispositif.