«L’immobilier n’est plus suffisamment rentable, par rapport à d’autres placements comme les obligations d’Etat», a déploré Véronique Bédague, PDG du promoteur Nexity, dans l’émission C à vous, le 26 septembre, invoquant «beaucoup de contraintes», comme l’encadrement des loyers , l'interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques, ou encore le poids de l’impôt sur le revenu et de la taxe foncière. La location meublée - de longue durée ou saisonnière - continue toutefois d’offrir des rendements intéressants, en particulier dans des villes auxquelles on ne songerait pas spontanément, d’après une étude récemment publiée par la société Je déclare mon meublé (JD2M). D’abord, parce que les loyers des meublés sont 15% à 20% plus chers que ceux des biens loués nus. Ensuite, parce le régime réel d’imposition permet aux investisseurs en meublé de déduire de leurs revenus locatifs l’ensemble des charges associées, dont la taxe foncière, ainsi qu’une fraction de la valeur d’achat du bien, appelée amortissement.
Selon JD2M, la location meublée offre ainsi une rentabilité brute avant impôts (loyers annuels divisés par le prix d’achat du bien) de 7,1% par an en France. Et sept villes affichent un rendement supérieur à cette moyenne déjà confortable (voir infographie). A commencer par Quimper (Finistère) et ses 10,1%, suivie de Poitiers (Vienne, 10%), Lorient (Morbihan, 9,6%), Niort (Deux-Sèvres, 9,2%), Pau (Pyrénées-Atlantiques, 8,4%), Valenciennes (8,3%) et La Rochelle (7,3%).
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Des villes moyennes plus rentables car moins chères à l’achat
Ces sept communes ont pour point commun d’être des villes moyennes, de moins de 100 000 habitants, et dynamiques, sur le plan de l’emploi, du tourisme ou de la vie étudiante. Or «les prix de l’immobilier sont moins élevés dans les villes moyennes que dans les grandes métropoles», souligne Baptiste Bochart, juriste chez JD2M. A Poitiers, par exemple, les appartements anciens se négocient à 2 233 euros le mètre carré en moyenne, en ce mois de septembre, selon le site d’annonces immobilières SeLoger. C’est quatre fois moins cher qu’à Paris, où le mètre carré vaut 9 751 euros ! Et deux fois moins onéreux qu’à Lyon et Bordeaux, où le prix du mètre carré dépasse les 4 000 euros.
A 12 euros le mètre carré, selon SeLoger, les loyers sont certes bien moins élevés à Poitiers qu’à Paris, où ils tutoient les 40 euros le mètre carré. Mais ils sont fixés librement dans la préfecture de la Vienne alors qu’ils sont encadrés dans la capitale, où la rentabilité locative est par conséquent inférieure à 4%. Bien sûr, il n’y a quasiment aucun risque de vacance locative à Paris mais Poitiers, ville étudiante, est suffisamment attrayante pour que votre logement ne reste pas longtemps inoccupé. Idem à Lorient, dans le Morbihan, où la rentabilité de la location meublée atteint 9,6%, ou encore à Valenciennes, ville universitaire et marché locatif de report face à Lille, plus chère. A Quimper et à La Rochelle, c’est plutôt le tourisme qui assure le remplissage des locations meublées. Attention, ce vendredi 26 septembre, la justice a ré-autorisé les règlements dits anti-Airbnb pris par la municipalité de La Rochelle en 2022 et 2023 et qui étaient contestés par une cinquantaine de propriétaires.
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