A l’inverse des SCPI fiscales, dédiées aux contribuables soucieux d’alléger leurs impôts, les SCPI de rendement, au patrimoine constitué de locaux d’entreprises, ont pour objectif de verser des loyers réguliers à leurs souscripteurs. Si une trentaine de sociétés, qui étaient trop investies dans de grands immeubles de bureaux vieillissants, ont dû baisser le prix de leurs parts entre 2023 et le début 2025 (de 5 à 15%), dans son ensemble, le produit fait preuve d’une grande fiabilité : le rendement moyen de l’année 2024 ressort à 4,72% (contre 4,52% en 2023), et les SCPI les mieux gérées dépassent le seuil des 6%. Pour réaliser une bonne affaire sur le long terme, il est toutefois conseillé de répartir sa mise sur deux ou trois produits aux stratégies d’investissement bien différenciées.
La mise exigée excède rarement 5 000 euros
Commerces, bureaux, parkings, hôtels, entrepôts… Les SCPI permettent d’accéder à l’immobilier professionnel, plus rentable que l’habitation. Cela pour une mise modique, le minimum exigé variant en général entre 2 000 et 5 000 euros. Autre avantage : c'est la société de gestion qui s'occupe de tout, de la recherche de locataires au quittancement et à l'entretien des lieux. Elle verse ensuite aux souscripteurs leur quote-part de loyers.
Notez que, grâce à des courtiers en ligne tels que Linxea, Corum, France SCPI ou Primaliance, vous pouvez investir dans ce placement depuis un ordinateur. Pour adoucir la facture fiscale, il peut également être souscrit à travers une assurance vie.
Trois SCPI de rendement qui versent des loyers très supérieurs à la moyenne du marché
Quels sont les frais prélevés ?
Les SCPI de rendement sont assez gourmandes en frais. Il y a d’abord ceux prélevés lors de la souscription, qui varient de 10 à 12% des sommes investies. Soit l’équivalent des honoraires du notaire et de l’agent immobilier pour l’acquisition d’un bien physique. Il y a ensuite les frais de gestion annuelle, qui s’échelonnent entre 8 et 13% des loyers perçus (bien plus chez Iroko Zen, mais elle ne prélève aucuns frais d’entrée). Cette retenue constitue la rémunération du gérant pour son travail.
Ce n’est pas tout, des frais liés à la tenue des assemblées ou à la publication du rapport annuel sont parfois facturés en sus… Des provisions spécifiques (pour impayés de loyer ou gros travaux…) peuvent aussi alourdir la note. Si bien qu’au total le montant des frais de gestion peut atteindre 15% des loyers. Au-delà, mieux vaut passer son chemin, l’efficacité du gérant devant être sérieusement mise en cause.
Les différentes stratégies de gestion
Afin de mutualiser les risques tout en continuant à offrir de bons rendements, les SCPI se tournent de plus en plus vers d’autres classes d’actifs que celui de bureau (avec la montée en puissance du télétravail, ces immeubles ont moins la cote), à l’image d’Iroko Zen, qui mêle locaux d’activité, commerces et résidences de services (pour étudiants, seniors…).
Les marchés étrangers, à la fiscalité beaucoup plus douce, font aussi partie des nouvelles cibles. Corum Origin et Transitions Europe répartissent ainsi l’essentiel de leur collecte hors de France. Pari gagné : les résultats de ces trois SCPI sont brillants !
Quelle imposition pour les SCPI de rendement ?
L’impôt sur les loyers est prélevé à la source, comme pour l’immobilier classique, via un système d’acomptes, puis régularisé en septembre au vu de la déclaration de revenus du souscripteur. Notez toutefois que l’accès au régime simplifié du microfoncier n’est possible qu’à condition de détenir, en plus de parts de SCPI, un bien loué nu. L’achat est soumis aux droits d’enregistrement, inclus dans le prix de la part.
Sur le marché secondaire (de la revente), ils sont à la charge de l’acheteur, qui paie alors une taxe de 5%. La revente relève du régime des plus-values : l’impôt, fixé au départ à 36,2% (19% de taxe et 17,2% de prélèvements sociaux), bénéficie d’abattements annuels, variables selon la durée de détention des parts, aboutissant à une exonération de la taxe à 19% au bout de 22 ans, et des 17,2% de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
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