Deux grandes catégories de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) cohabitent. D’un côté, les SCPI «fiscales», investies en biens d’habitation, qui permettent d’alléger ses impôts. De l’autre côté, les SCPI dites de «rendement», étudiées ici, dont le patrimoine est constitué de locaux d’entreprises (bureaux, boutiques…). Elles ont pour but de verser aux souscripteurs des revenus réguliers, correspondant aux loyers perçus par la société moins ses charges (recherche de locataires, entretien des locaux…).
Malgré les dégâts provoqués par la crise sanitaire (les loyers des entreprises en difficulté ont été annulés), le rendement moyen de ces SCPI approchait 4,20% en 2020. Celui de 2021 s’affiche déjà en hausse pour pointer à 4,49%, preuve de la solidité du secteur (très peu affecté par le conflit ukrainien). Mais le rendement n’est pas tout. Pour réaliser une bonne affaire à long terme, d’autres éléments doivent retenir votre attention, comme le taux d’occupation, la réserve, la qualité du patrimoine, sans oublier les frais de gestion.
Souscription
La plupart des produits sont accessibles avec un versement inférieur à 5 000 euros. Les SCPI permettent d’accéder à l’immobilier professionnel, plus rentable que l’habitation, pour une mise relativement modique (moins de 5 000 euros en général). Il est d’ailleurs possible d’investir à crédit, et ainsi de profiter d’un fort effet de levier : vous empruntez à 1,50% pour financer un placement pouvant rapporter plus de 5 ou 6% par an ! Afin d’adoucir la fiscalité, il peut aussi être souscrit à travers un contrat d’assurance vie ou un plan d’épargne retraite.
Précision utile : grâce à des courtiers comme Linxea, France SCPI, MeilleureSCPI.com, Primaliance ou Corum, vous pouvez investir directement en ligne (lire le tableau ci-dessous). La souscription s’effectue en 10 minutes (via la signature électronique), même si dans la plupart des cas elle ne sera définitive qu’après un appel téléphonique visant à vérifier que l’investissement est adapté au profil du futur client.
Huit plateformes pour acheter des parts de SCPI en ligne
Diversification
Il est conseillé de répartir sa mise sur au moins trois SCPI de nature bien distincte. Afin de réduire les risques liés aux crises économiques, de plus en plus fréquentes et dévastatrices, les SCPI se tournent désormais vers d’autres classes d’actifs que l’immobilier de bureau (avec la montée en puissance du télétravail, ces types d’immeuble sont moins prisés). C’est le cas des produits de notre sélection (lire le tableau ci-dessus), qui diversifient leur mise sur des commerces, des locaux d’activité, des Ehpad, des crèches, des hôtels, des cliniques ou des établissements scolaires privés, parfois avec une stratégie plus spécifique, à l’image d’Activimmo ou d’Iroko Zen, axées sur le secteur logistique (entrepôts), ou encore de Corum Origin, qui répartit ses actifs (hôtels, commerces, bureaux…) sur 13 pays européens, profitant ainsi d’une fiscalité allégée.
Important : pour obtenir les meilleurs résultats sur le long terme, il est conseillé d’investir sur au moins trois SCPI au parc immobilier bien distinct.
Cinq SCPI qui distribuent à leurs souscripteurs des revenus très supérieurs à la moyenne
Frais
Le total des prélèvements opérés à l’entrée et au titre de la gestion ne doit pas excéder 25%. Les frais des SCPI sont assez élevés. Il y a d’abord ceux prélevés à la souscription, qui varient de 10 à 12% des montants placés, l’équivalent des honoraires du notaire et de l’agence pour l’achat d’un bien physique. Il y a ensuite les frais de gestion, compris entre 8 et 13% des loyers (bien plus chez Iroko Zen et Neo, mais elles n’ont aucuns frais d’entrée) : cette retenue constitue la rémunération du gérant. Des frais annexes, liés aux assemblées générales ou à la publication du rapport annuel sont parfois facturés en sus…
Des provisions spécifiques (pour impayés de loyer ou gros travaux…) peuvent aussi alourdir la note. Au total, les frais appliqués peuvent atteindre 20 à 25%. Au-delà, passez votre chemin : l’efficacité du gérant de la SCPI doit être mise en cause.
Taux d’occupation
S’il descend au-dessous de 85%, la situation peut vite devenir problématique. Le taux d’occupation des locaux donne une image fidèle de la vacance du parc immobilier. Plus le taux est dégradé, moins les revenus versés sont élevés. S’il tombe au-dessous de 85%, il y a un problème, sauf si la vacance est due au départ prévu d’un gros locataire ou à des travaux rendant le bien inlouable. Auxquels cas il peut s’agir de difficultés provisoires. Le pire, c’est quand la SCPI ne parvient pas à trouver de locataires depuis 5 ou 6 mois, du fait d’un mauvais emplacement ou d’un loyer trop élevé. Les souscripteurs doivent alors se poser des questions. Et éventuellement penser à vendre.
Cinq SCPI qui distribuent à leurs souscripteurs des revenus très supérieurs à la moyenne
Réserve de distribution
Elle sert à doper le rendement dans les périodes de crise économique. Le «report à nouveau» est la partie du bénéfice annuel non distribuée aux souscripteurs. Cette réserve d’argent peut être utilisée pour faire face aux aléas conjoncturels. Une forte récession pourrait ainsi conduire certains locataires fragilisés à ne pas régler leur loyer. Un report à nouveau important est donc le signe d’une politique prudente. Plus il est élevé, plus les loyers à venir sont sécurisés. Toutefois, si piocher dans les réserves engrangées durant les périodes de vaches grasses n’a rien de répréhensible, l’écart entre le revenu distribuable et le revenu distribué ne doit pas dépasser 10%, seuil au-delà duquel le rendement servi est trop loin du rendement réel. A l’inverse, si le revenu distribué est supérieur au revenu distribuable, il y a tromperie sur la marchandise, puisque la belle performance affichée ne correspond pas à la réalité.
Parc immobilier
Aucun bâtiment ne doit représenter plus de 5% de la surface totale gérée par la SCPI. Crise économique ou pas, la santé d’une SCPI tient en grande partie à la qualité de ses actifs. Un nombre trop élevé d’immeubles vieillissants ou excentrés, donc difficiles à louer, peut faire peser un risque de baisse des revenus. Certes, il est pratiquement impossible de se livrer à une étude exhaustive du patrimoine d’une SCPI, qui détient parfois des centaines d’immeubles. Il est toutefois possible d’en avoir un bon aperçu en repérant les bâtiments qui pèsent lourd dans le compte de résultat (ceux totalisant le plus de mètres carrés) et en les visualisant sur Internet. Vérifiez aussi qu’aucune ligne ne représente plus de 5% de la surface totale gérée par la SCPI, niveau au-delà duquel la mutualisation des risques n’est plus correctement assurée.
Aide à la sélection
Tous les chiffres clés sont disponibles sur les sites des sociétés de gestion. Niveau de frais, historique des prix de parts et des rendements, nombre d’immeubles, surface gérée, nombre de locataires, répartition sectorielle (bureaux, commerces…) et géographique (Paris, régions, étranger…), taux d’occupation… Sans oublier les bulletins trimestriels et les rapports annuels. Toutes les informations utiles à la souscription d’une SCPI sont disponibles sur les sites des sociétés de gestion (vous les trouverez également sur les plateformes de vente listées dans le tableau ci-contre). De quoi comparer les offres et faire son choix à tête reposée.
Impôts
Les loyers perçus par le souscripteur sont fiscalisés, comme pour l’immobilier en direct. Les SCPI versent des loyers bruts : le souscripteur est ensuite taxé sur les recettes perçues, comme pour l’immobilier physique. L’achat de parts est aussi soumis aux droits d’enregistrement, inclus dans le prix d’émission. Sur le marché secondaire (celui de la revente), ils sont dus en plus, l’acheteur devant payer 5% de taxe. Quant à la revente, elle relève du régime des plus-values immobilières. L’impôt, fixé au départ à 36,2% (19% de taxe et 17,2% de prélèvements sociaux), bénéficie d’abattements annuels qui varient selon la durée de détention des parts, aboutissant à une exonération de la taxe à 19% après 22 ans, et des 17,2% de prélèvements sociaux après 30 ans.
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