Famille, je vous hais ? Pas toujours… Surtout lorsque vous vous lancez dans une opération immobilière ! Si vous empruntez, sachez que vous serez toujours mieux reçu par votre banque si vous êtes en mesure d’aligner un apport d’au moins 10%. Et que vous pourrez négocier des réductions de taux allant jusqu’à 0,10 point de pourcentage, s’il atteint 20% ou 30%. Si vous n’avez pas l’épargne nécessaire pour le constituer, ou si la banque limite son financement à un certain montant, vous empêchant d’acheter le logement de vos rêves, vous pouvez vous tourner vers vos proches. Mais comment ? Donation, don familial, prêt ou même achat en commun… Nos conseils pour trouver la bonne solution.
1. Faire un don «spécial résidence principale»
C’est une disposition temporaire qui prendra fin le 31 décembre 2026. Pas sûr qu’elle soit renouvelée, au vu de la conjoncture budgétaire et c’est donc le moment d’en profiter. Elle permet de gratifier un jeune de sa famille d’une somme d’argent totalement exonérée de droits de donation, sous réserve qu’elle soit destinée à un projet immobilier.
- Pour qui et combien ? Arrière-grands-parents, grands-parents, parents, tantes et oncles sans enfants… Les donateurs potentiels sont nombreux au sein de la famille. Chacun peut donner jusqu’à 100 000 euros. Et le bénéficiaire, lui, peut cumuler jusqu’à 300 000 euros de la part de différents proches (voir le tableau ci-dessous) en exonération des droits de donation – c’est le bénéficiaire, et non le donateur, qui est soumis aux éventuels droits de donation. Cette donation exonérée n’entame en rien les abattements fiscaux bénéficiant aux donations habituelles. Elle s’y ajoute. C’est donc une opportunité à utiliser en priorité.
- A quelles conditions ? Le bénéficiaire du don doit utiliser l'argent dans les six mois suivant son versement pour acquérir un logement neuf dont il fera sa résidence principale ou qu’il mettra en location, pendant au moins cinq ans. Le don peut également financer des travaux de rénovation énergétique (faisant partie de ceux donnant droit à MaPrimeRénov') dans sa résidence principale.
Le conseil : Nul besoin de passer chez le notaire et de payer des honoraires. Le bénéficiaire doit déclarer le don en remplissant le formulaire Cerfa n°2735-SD et en l’adressant au service enregistrement de son centre des impôts.
2. Piocher dans le registre des donations traditionnelles
Une solution fréquente pour aider junior à s’offrir un toit consiste à lui donner un capital. Cette gratification profite d’un abattement fiscal. Autrement dit, vous pouvez donner jusqu’à un certain montant sans que le bénéficiaire n’ait de taxe à payer. Rappelons que cette franchise se calcule par période de quinze ans et que son montant varie selon votre lien de parenté.
- A qui et combien ? Sans générer de droits à payer, vous pouvez donner jusqu’à 100 000 euros à votre enfant ; 31 865 euros à votre petit-enfant et 5 310 euros à votre arrière-petit-enfant. Voilà pour les donations dites “classiques”. A cette franchise fiscale peut s’en ajouter une autre de 31 865 euros, si vous procédez à un don d’argent dit «familial», avant d’être âgé de 80 ans, au profit d’un enfant ; d’un petit-enfant ou, si vous n’avez pas de descendance, d’un neveu ou d'une nièce.
- A quelles conditions ? Un don ou une donation d’argent peut se faire par chèque ou virement, sans passer par un notaire. Le bénéficiaire doit le déclarer, dans le mois suivant son encaissement, à son centre des impôts, soit en ligne via son espace particulier sur impots.gouv.fr, soit en adressant un formulaire Cerfa n°2735-SD. A noter : les dons dits familiaux n’interfèrent pas dans le règlement de votre succession. En revanche, le notaire tiendra compte des autres dons d’argent (les donations dites “classiques”) pour vérifier qu’elles n’ont pas lésé un héritier au détriment d’un autre. Or une telle donation classique est comptabilisée selon des règles très spécifiques quand elle a été utilisée pour acheter un bien immobilier. Si ce bien a pris beaucoup de valeur depuis son achat, cela peut sévèrement pénaliser un de vos héritiers dans le partage successoral. Afin de prévenir un tel écueil, en présence de plusieurs enfants, prenez conseil auprès d’un notaire pour réaliser cette donation.
Le conseil : Votre enfant est handicapé ? Vous pouvez lui donner plus sans taxation : il bénéficie d’un abattement spécial au titre de la donation “classique” de 159 325 euros.
3. Prêter de l’argent avec ou sans remboursement à terme
Consentir un prêt à un proche, c’est lui apporter une aide à l’achat qui peut prendre de multiples formes.
- Pour qui et combien ? Vous pouvez accorder un prêt du montant de votre choix à qui vous voulez. Vous devez rédiger et signer un contrat écrit avec l’emprunteur, qu’il déposera à son centre des impôts. Ce document doit prévoir au minimum une obligation de remboursement et une échéance. «Cette dernière doit être cohérente avec l’espérance de vie du prêteur sous peine d’être requalifiée en donation déguisée par le fisc», prévient Edouard Grimond, notaire du groupe Monassier, à Lille.
- A quelles conditions ? Vous avez toute liberté pour fixer les conditions dans le contrat. Le prêt peut être gratuit ou assorti d’un taux d’intérêt (indexé sur le taux du livret A, par exemple). Le remboursement peut être prévu en une seule fois à l’échéance du contrat, sachant qu’il sera toujours possible de le proroger par la suite, ou il peut être étalé sur plusieurs années.
Le conseil : Vous avez déjà donné à votre enfant et saturé les abattements sur donations ? «Dans cette situation, les parents accordent alors un prêt gratuit. Cinq ou dix ans plus tard, quand l’abattement s’est régénéré (il se reconstitue tous les quinze ans), ils transforment alors le prêt en donation», observe Edouard Grimon.
4. Acquérir un bien en commun avec lui
Il peut s’avérer opportun d’acquérir conjointement un bien avec un proche. Toutefois, partager la propriété de la résidence principale de votre enfant n’est pas conseillé car cela est potentiellement générateur de tensions familiales.
- Pour qui et combien ? Acheter en commun suppose une entente parfaite entre les futurs propriétaires sur le projet immobilier et sa gestion future. Posséder un bien à plusieurs génère, en effet, des contraintes budgétaires et juridiques pouvant semer la discorde dans la famille. Vous pouvez toutefois vous y risquer pour aider vos enfants à disposer d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif.
- A quelles conditions ? Evitez l’achat en indivision, trop contraignant. «Ce régime nécessite l’accord de tous les indivisaires pour toute décision concernant la gestion, l’entretien et la vente du bien», souligne Edouard Grimon. Préférez donc la société civile immobilière (SCI) familiale, un outil plus souple. En tant que parents majoritaires dans son financement, vous pouvez rédiger des statuts, avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat, vous permettant de gérer le bien sans avoir à solliciter l’accord des enfants.
Le conseil : Constituer et gérer une SCI vous semble trop compliqué ou générant trop de frais (comptable, juriste…) ? Privilégiez alors une donation. Mais si vous n’avez pas suffisamment d’argent disponible pour ce faire, l’achat en indivision avec votre enfant peut, en dernier recours, apparaître comme l’unique solution pour qu’il accède au bien convoité. Vous pourrez, en effet, souscrire ensemble un crédit d’un montant bien supérieur à celui que pourrait emprunter seul que votre jeune fils ou fille aux revenus modestes.
Autre solution plus simple : «les parents disposant d’une bonne assise financière peuvent se porter caution solidaire du crédit souscrit par leur enfant. Cela permet à celui-ci d’emprunter davantage, souligne Sandrine Veillet, du courtier Credixia. Pour ce faire, mieux vaut solliciter la banque des parents».
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