Placements : vignes et forêts des investissements plaisirs peu taxés

Par Mireille Weinberg, Rédactrice en cheffe adjointe (Argent-Placements / Macro-économie)

Publié le 5 mai 2024 à 19h33.

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Quand on a de l’argent et du goût pour les choses de la terre, pourquoi ne pas s’acheter des forêts ou des vignobles ? Des actifs tangibles, immuables, décorrélés des marchés financiers et qui, avec les crises sanitaire et écologique, donnent de plus en plus de sens à vos investissements. Les chefs d’entreprise qui ont vendu leurs affaires et qui se retrouvent à la tête d’un joli capital en sont très friands. Les plus ambitieux peuvent reprendre une forêt ou un domaine viticole en production. Les autres préféreront s’en occuper de loin et se contenteront d’acheter le foncier rural et de le mettre en location auprès d’un exploitant forestier ou d’un viticulteur, qu’ils visiteront de temps en temps. Mais ce n’est pas donné à tout le monde. Notamment pour les amoureux de la vigne.

«Le coût de l’investissement va dépendre du type de parcelles achetées, 1 hectare en Champagne se négocie entre 1 et 1,5 million d’euros, tandis que les prix montent en flèche en Bourgogne, selon Benoît Léchenault, responsable des secteurs forêts et vignobles chez Agrifrance, une filiale de BNP Paribas Banque privée. Pour des vins qui ont une forte notoriété et se vendent bien à l’export, vous n’y trouverez rien à moins de 5 millions.» C’est prestigieux, mais peu rentable (0,2% brut par an pour les grands crus de Bourgogne ou 1,5% en Champagne), sauf si l’on intègre la plus-value à la revente, qui peut sauver le business plan (+3% à +5% par an en Champagne et jusqu’à plus de 10% par an pour les grands crus de Bourgogne).

Une fiscalité attrayante

La forêt est plus abordable, entre 700 et 1 5 000 euros l’hectare (la surface moyenne étant d’un peu plus de 100 hectares). Le tout avec une fiscalité des plus douces, surtout en cas de décès, ces actifs étant exonérés de droits de succession à hauteur de 50% ou 75%. Trop dispendieux pour monsieur Tout-le-Monde, qui peut néanmoins acquérir des parts de groupements fonciers viticoles ou forestiers (GFF ou GFV), avec des tickets d’entrée plus abordables, de 1 000 à 30 000 euros la part. La philosophie est exactement la même : diversifier son patrimoine en achetant dans un actif stratégique du point de vue économique, écologique et sociétal.

C’est moins risqué que de placer en direct puisque ces groupements, investis dans plusieurs forêts ou vignobles, sont mieux diversifiés. Le rendement annuel est généralement stable mais faible, avec une chance de réaliser une plus-value à la revente plus rondelette. «Notre GFI Patrimoine, le plus important fonds forestier de France, investi dans 120 forêts, offre un petit rendement de 1% net par an, mais, comme le prix des forêts progresse, la plus-value à la revente peut rehausser l’objectif de performance globale, qui, tout compris (rendement et plus-value), peut atteindre 2,5% net par an», dit Gilles Grenouilleau, directeur associé de France Valley.

Avec là encore un joli coup de pouce à la transmission, grâce à une exonération de droits de succession de 75% sur la quote-part de forêts détenues par le fonds (le plus souvent, 90% investis en forêt, le reste étant composé de liquidités). Attention, il faut l’envisager comme un placement de très long terme et ne pas avoir besoin de l’argent investi, car, comme les SCPI, les frais sont très élevés (de l’ordre de 10% à la souscription, puis 1% chaque année). Il faut donc du temps pour les amortir. Dans cette optique, acheter pour transmettre reste pertinent.

Des prix à l’hectare élevés mais accessibles via des fonds

Bordelais

Bordeaux rouge : 17 000 à 25 000 euros
Saint-émilion : 300 000 à 3,2 millions d’euros
Pomerol : 1,9 à 6,2 millions d’euros Saint-estèphe 483 000 à 1 million d’euros
Pauillac : 2,9 à 3,6 millions d’euros
Margaux et saint-julien : 1,2 à 1,9 million d’euros