Impôt sur la fortune immobilière : la facture va grimper pour certains contribuables

La mesure du projet de loi de finances vise à «assurer l’application uniforme des règles de déductibilité des dettes» entre des contribuables qui détiennent en direct leur patrimoine immobilier et ceux qui le détiennent de manière indirecte via une société. Pour rappel, l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière «est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l’année : de l’ensemble des biens et droits immobiliers (....) et des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France», est-il précisé au Bulletin officiel des finances publiques - Impôts (BOFiP).

Sur le papier, la règle est simple. Bercy rappelle que pour être déductibles, les dettes contractées par les contribuables doivent répondre à trois critères cumulatifs : «Exister et être certaines au 1er janvier de l’année d’imposition ; être à la charge du foyer fiscal IFI et concerner des actifs imposables.» Cela ne pose pas de difficultés quand le patrimoine est détenu en direct par les ménages. Les contribuables savent qu’ils peuvent déduire notamment «les dépenses liées à l’acquisition de l’actif immobilier comme un emprunt bancaire amortissable», souligne Stéphanie Hamis, avocate associée au cabinet Arsene.

Dette contractée via une société

En revanche, la règle devient moins claire pour les dettes contractées via une société. «Imaginons que j’aie une holding qui détient une société civile immobilière (SCI). La dette contractée au niveau de ma holding - par exemple un emprunt pour le rachat des parts d’un associé - n’est pas forcément affectée à mon actif immobilier taxable», détaille Stéphanie Hamis.

Jusqu’à présent, certains contribuables ont pu déduire une telle dette, sans rapport avec l’actif immobilier taxable à l’IFI, pour minorer leur base d’imposition. Selon la députée socialiste Christine Pires Beaune, auteure de l’amendement, «quelques cas» de ce genre lui sont remontés. D’autres contribuables, plus prudents, ont respecté la règle scrupuleusement. Il n’empêche, ce flou entretient un manque d’équité entre ménages assujettis à l’IFI.

C’est pourquoi, le texte budgétaire se veut limpide : «Pour la valorisation des parts (...), ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement par un organisme ou une société et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable.» Ainsi, pour qu’une dette soit déductible du patrimoine assujetti à l’IFI, elle devra systématiquement être rattachée à un actif immobilier imposable. Manière de clore le débat et de prévenir les contribuables en attendant d’éventuels contrôles de l’administration fiscale.