Parties communes : définition, entretien et litiges

Qu'est-ce qu'une partie commune ?

Définition de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, atteste que sont privatives « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ». Aussi, pour être constitutif d’une partie commune, le mur, le lieu, l’élément concerné doit être utile à tous. S’agissant de l’ensemble des propriétaires, aussi appelés membres du syndicat de copropriétaires, il peut être question :

• d’une cage d’escalier,
• du hall d’un immeuble,
• des couloirs de circulation,
• des ascenseurs (…).

Les parties communes détaillées dans le règlement de copropriété

L’ensemble des normes applicables à un bâtiment soumis au régime de la copropriété figure dans le règlement de copropriété. Ce texte rédigé au moment de la création de l’immeuble constitue une sorte de règlement intérieur auquel tous les occupants doivent se soumettre. Or, parmi ses dispositions, le règlement de copropriété établit la liste des parties communes et des parties privatives présentes au sein de l’immeuble.

Quelles sont les parties communes d’un immeuble en copropriété ?

Jardin, cour de l'immeuble, le gros œuvre...

La définition des parties communes est à retrouver dans l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 . En effet, celle-ci s’applique « dans le silence ou la contradiction des titres ». Cela signifie qu’elle vient compléter ou suppléer la carence du règlement de copropriété.

Cet article considère comme parties communes les parties suivantes des bâtiments :

• Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès,
• Le gros œuvre,
• Les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs,
• Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• Les locaux des services communs ;
• Les passages et corridors ;
• Et tout élément incorporé dans les parties communes.

Consulter le règlement de copropriété en cas de doute

Comme précédemment établi, le règlement de copropriété, document qui régit la vie entre les copropriétaires grâce à un certain nombre de règles, donne la définition et liste les parties communes de l’immeuble dans le détail.

Comment savoir si la partie est commune ou privative ?

Le plus simple est d’abord de se référer au règlement de copropriété. En effet, ce document détermine la répartition entre parties communes et privatives pour l’immeuble concerné. A défaut de précision par le règlement, il faut alors se référer à la notion d’utilité et d’usage collectif ainsi qu’à la liste spécifiée par l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Si après examen de la question, il reste un doute, Il est possible de se faire aider : le syndic de copropriété de l’immeuble, un notaire ou un avocat peuvent venir interpréter ce qui demeure obscur.

Est-ce que les balcons et terrasses sont des parties communes ?

Des parties communes à usage privatif

Le règlement de copropriété précise si les balcons et terrasses relèvent des parties communes ou des parties privatives. Dans la majorité des cas, ils sont considérés comme des parties communes à usage privatif. Autrement dit, leur utilisation est réservée au copropriétaire qui en a la jouissance exclusive.

Aménagement : le propriétaire doit se conformer au règlement de copropriété

Le propriétaire est donc libre de personnaliser et décorer son balcon ou sa terrasse selon ses envies. Toutefois, ces aménagements doivent se conformer aux dispositions du règlement de copropriété. Celui-ci peut prévoir des restrictions concernant la couleur des peintures, le choix des matériaux ou encore l’installation d’éléments fixes, afin de préserver l’harmonie esthétique de l’immeuble.

Qui a le droit de jouissance sur les parties communes ?

Un droit de jouissance partagé entre les copropriétaires de l'immeuble

L’ensemble des copropriétaires a un droit de jouissance partagé sur les parties communes. En effet, chacun doit pouvoir emprunter le hall de l’immeuble, les cages d’escalier (…). Chaque copropriétaire doit veiller à ne pas occasionner de troubles de voisinage ou de nuisances olfactives.

Respect des règles en copropriété

Il convient donc de respecter certaines règles simples pour garantir la bonne entente des propriétaires de l'immeuble :

• Respect de la destination de l’immeuble : un hall d’entrée n’est pas un lieu de stockage où entreposer ses vélos et poussettes, un jardin commun n’est pas un potager individuel...
• Respect du local à poubelle : les sacs-poubelles ne doivent pas être mis sur le palier, mais dans le local à poubelle où les déchets seront triés.
• Absence de privatisation : nul copropriétaire ne peut s’approprier une partie commune pour un usage exclusif, sauf autorisation expresse de l’assemblée générale.

Chacun des copropriétaires bénéficie également des fondations et des murs porteurs qui soutiennent la structure du bâti.

Dans quel cas la jouissance d’une partie commune peut être réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire ?

Par exception, la jouissance d’une partie commune peut être réservée à l’usage d’exclusif d’un copropriétaire dans un certain nombre de situations. On parle alors d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune. Cela concerne généralement des éléments attenants au lot (exemple : balcon, véranda, jardin…). Ce droit s’acquiert de différentes façons. Il peut être prévu par :

• Le règlement de copropriété
• Une décision d’assemblée générale de copropriété

Qui doit prendre en charge l’entretien et les dépenses portant sur des parties communes ?

Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires prend en charge l’entretien et les dépenses portant sur les parties communes, s’agissant d’éléments collectifs. Chaque année, l’assemblée générale des copropriétaires vote un budget prévisionnel permettant de régler les dépenses courantes concernant les parties communes (électricité, eau…) mais également les éventuels travaux nécessaires.

Chaque copropriétaire est redevable selon les tantièmes détenus

Chaque copropriétaire est donc redevable, selon les tantièmes qu’il détient dans l’immeuble, d’une quote-part de charges correspondant à l’entretien des parties communes.

Bon à savoir : les tantièmes correspondent à la part de copropriété possédée par chaque copropriétaire. Ils sont établis par l’état descriptif de division (qui figure dans le règlement de copropriété).

Que faire en cas d’usage abusif des parties communes ?

En cas d’usage abusif des parties communes par un ou plusieurs copropriétaires, il faut recourir au syndic de l’immeuble. En effet, ce dernier est chargé de faire respecter le règlement de copropriété. Il pourra donc intervenir en cas de détérioration par suite de l’usage abusif (squat, accaparement, dégradations…). Il enverra une lettre de mise en demeure à la personne concernée qui aura trente jours pour régulariser la situation. En l'absence de réponse, il pourra faire appel à un médiateur ou aux forces de l'ordre.