Le nombre de biens loués en meublé augmente d’année en année. Logique, au vu des atouts du produit : des loyers de 15 à 20% plus élevés et un régime fiscal privilégié. En outre, le bail «mobilité» autorise désormais le propriétaire à louer pour une durée de quelques mois, contre un an habituellement. Vu les atouts du produit, il n’est pas étonnant que le nombre de biens loués en meublé à titre de résidence principale augmente d’année en année. Côté inconvénients, on note une réglementation plus tatillonne depuis 2015, avec l’obligation de garnir le logement de certains éléments de confort. Sans oublier que les meublés sont, eux aussi, soumis au plafonnement des loyers de relocation dans les zones d’habitation dites «tendues» et à leur encadrement dans les communes où ce dispositif est prévu.
Équipements : une liste du mobilier qui doit nécessairement garnir le bien
C’est la loi : pour les baux signés depuis le 1er septembre 2015, le mobilier doit au minimum comprendre les éléments suivants : un lit avec couette ou couverture, des volets ou des rideaux dans la pièce à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur doté d’un compartiment pouvant descendre à une température de – 6 degrés, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine pour les repas, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires ainsi que des appareils d’entretien ménager.
Bail : des obligations sont identiques à celles des logements loués vides
Les meublés sont soumis aux mêmes obligations qu’une location vide : bail conforme à un modèle type, établissement d’un état des lieux, réalisation des diagnostics (amiante, plomb…), limitation du dépôt de garantie (à deux mois), partage des frais d’agence. Le loyer des meublés est aussi encadré à la relocation dans les zones tendues (47 agglomérations), son montant ne pouvant pas excéder celui du locataire précédent, et plafonné (à hauteur d’un loyer de référence majoré de 20%), dès la première location, dans les villes telles que Lille, Paris, Lyon, Bordeaux ou Montpellier.
Charges courantes : la formule la plus pratique est de facturer un forfait au locataire
Deux solutions s’offrent au bailleur pour faire payer au locataire les charges courantes qui lui incombent (eau, chauffage, entretien des parties communes…). Soit il impose le règlement de provisions mensuelles, régularisables chaque année sur justificatifs. C’est le système au «réel». Soit il décide d’appliquer un forfait de charges, payable par mois ou par trimestre.
Si le bail le précise, ce forfait peut être révisé à la hausse tous les ans, selon les mêmes modalités que le loyer (donc en fonction de l’inflation), mais il ne donne jamais droit à régularisation. L’avantage de la formule est sa simplicité. Attention toutefois à ne pas abuser : la loi précise que le forfait facturé doit être cohérent avec les charges réelles dont le locataire aurait dû s’acquitter.
Fiscalité : toutes les charges et une partie du prix du bien sont déductibles des loyers taxables
Les loyers sont imposés soit au forfait, après 50% d’abattement (régime de base appliqué jusqu’à 77 700 euros de loyers par an), soit au «réel». Avec cette seconde option, encore plus profitable et accessible à tous, l’ensemble des charges (travaux, syndic, intérêts du prêt…) sont déduites des loyers, plus une partie du prix du bien (3,33% par an) et des meubles (10% par an).
Mieux, si les charges sont supérieures aux recettes, le déficit sera déductible des loyers durant dix ans. Evitant ainsi l’impôt plusieurs années de suite, l’investisseur peut obtenir un rendement net supérieur à 6% l’an.
Taux de rendement des petites surfaces meublées dans les dix plus grandes villes de France
La baisse continuelle des prix depuis le début 2023 (de – 3 à – 8% selon les régions) a permis de doper les rendements servis, surtout s’agissant des petites surfaces meublées, dont les loyers sont plus élevés que dans le cas des locations vides. Notre tableau, issu des enquêtes de la rédaction de Capital, dévoile que le rendement moyen annuel atteint 5,30%, avec des pointes à plus de 6% à Marseille et Montpellier.
(1) Prix moyen pour un studio de 25 à 30 mètres carrés, mobilier inclus. (2) En moyenne et hors charges. (3) Avant fiscalité et charges de propriété.
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