Location Airbnb : les 7 nouvelles contraintes qui pèsent sur les propriétaires

En plus du numéro d’enregistrement, l’autorisation de changement d’usage est élargie. Si vous faites de la location meublée touristique, on estime que votre logement n’est plus destiné à l’habitation, mais qu’il a une vocation… commerciale. L’autorisation pour ce changement d’usage va pouvoir être plus largement étendue par les maires, sans avoir besoin d’obtenir l’accord du préfet. Vérifiez toujours si elle est nécessaire, l’amende en cas de manquement étant passée de 50 000 à 100 000 euros !

3. Des quotas de logements et des… listes d’attente

La loi Le Meur autorise les communes à prévoir des quotas. Réservés aux logements autres que les résidences principales, ils peuvent prendre différentes formes. Sur l’île de Ré une double limite a été mise en place : pas plus de deux logements en location touristique par foyer fiscal et pas plus de 2 781 meublés touristiques pour l’ensemble de l’île (119 à Loix, mais jusqu’à 430 à La Flotte-en-Ré). Quand le quota est atteint, vous êtes mis sur liste d’attente.

Ces ­autorisations sont délivrées pour trois ans et elles sont renouvelables. En Haute-Savoie, on ne peut louer qu’un seul meublé touristique par personne à Chamonix ou aux Houches, deux à Servoz et autant qu’on veut à Vallorcine. Tout est donc possible et, avant de sauter le pas, allez vérifier les règles applicables dans votre commune.

4. De plus en plus de «compensations» exigées pour votre location meublée touristique

A Paris, chaque fois que vous voulez mettre un bien qui n’est pas votre résidence principale en location touristique, vous devez «compenser», en transformant des locaux commerciaux (boutiques, bureaux, etc.) en logements. Dans certains arrondissements, pour louer 1 mètre carré, il faut même transformer… 3 mè­tres carrés de locaux commerciaux (du Ier au XIe arrondissement et dans le XVIIIe ; ailleurs le coefficient varie de 1 à 2).

Soit vous possédez déjà des locaux à transformer, soit vous achetez les mètres carrés nécessaires et transformés par des bailleurs sociaux ou via des agences immobilières spécialisées. «Ce sont des règles difficiles à respecter. Tout le monde fraude à Paris», admet un avocat. Mais gare si vous vous faites pincer par l’un des 35 agents assermentés de la ville ! «A Bordeaux aussi, la compensation pour une mise en location touristique de votre résidence secondaire est systématique», indique maître Stéphanie Bailet, notaire associée chez Cheuvreux. «Heureusement, ailleurs, la compensation fait encore figure d’exception», rassure Jean-Philippe Duchêne, fondateur de Touriz.

5. Des règlements de copropriété modifiables

Ceux qui veulent mettre en location de tourisme un bien qui ne serait pas leur résidence principale doivent désormais vérifier que le règlement de copropriété le leur permet. «C’est LA bombe nucléaire de la loi Le Meur !», s’exclame maître Xavier Demeuzoy, avocat à Paris. Les règlements existant avant son entrée en vigueur en novembre 2024 peuvent en effet être modifiés et interdire les locations touristiques si une clause d’habitation bourgeoise, prohibant les activités commerciales dans des logements non prévus à cet effet, y figure déjà. «Cette interdiction est facilitée depuis la loi Le Meur, elle peut être votée à la majorité des deux tiers, alors que l’unanimité était jusqu’à présent requise», explique maître Stéphanie Bailet.

A Paris, par exemple, de nombreux règlements de copropriété comportent une clause d’habitation bourgeoise et, jusque-là, la règle de l’unanimité protégeait ceux qui voulaient louer en Airbnb, puisqu’il leur suffisait de voter contre l’interdiction. C’est plus difficile avec la règle des deux tiers ! «L’unanimité reste cependant obligatoire en l’absence de clause d’habitation bourgeoise (NDLR : l’usage commercial y est alors plus largement accepté), puisque la modification a pour effet de restreindre sensiblement le droit dont disposaient antérieurement les copropriétaires», poursuit la notaire. Quant aux règlements de copropriété adoptés depuis la mise en œuvre de la loi Le Meur, «ils doivent mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de la location de meublés touristiques», prévient-elle.

6. L’application des règles de performance énergétique

Les meublés touristiques échappaient jusqu’à présent aux exigences de performance énergétique. Un comble ! Désormais, les logements nouvellement mis en location dans les zones tendues (celles qui sont autorisées par décret à taxer les logements vacants) doivent attester d’un diagnostic de performance énergétique compris entre A et E – exit, donc, les F et G. Mais, à compter du 1er janvier 2034, tous les logements proposés en location de tourisme (les anciens comme les nouveaux), dans toute la France (zones tendues ou non), devront être classés entre A et D. A vos travaux !

7. L’interdiction de construire dans certaines zones

Chamonix a une nouvelle fois pris les devants. Dans son nouveau plan local d’urbanisme (PLU), adopté en mars, la ville a interdit toute construction de résidences secondaires sur la quasi-totalité de son territoire ! Une mesure radicale, autorisée par la loi Le Meur, qui vise à lutter contre la spéculation foncière et à répondre à la crise du logement local.