Décidé à réaliser un investissement locatif afin de vous assurer un complément de revenus à la retraite, vous vous interrogez sur la ville où acheter le deux ou trois pièces que vous louerez à de jeunes actifs. Paris, où dénicher une location relève du parcours du combattant, vous vient spontanément à l’esprit. Sauf qu’avec un prix moyen du mètre carré de 9 500 euros, il vous faudra débourser pas moins de 285 000 euros pour acquérir un petit T2 de 30 mètres carrés ! Et puis, trouver un logement à louer dans la capitale est si compliqué et cher que «de plus en plus de locataires parisiens choisissent de s’installer dans des métropoles régionales à moins de deux heures de train de Paris, où ils gardent leur emploi» et leur salaire parisien, indique la plateforme d’investissement immobilier Maslow.immo.

Cette tendance s’est accentuée avec le développement du télétravail après la crise sanitaire. «Aujourd’hui, 20% des actifs en France télétravaillent, à raison de deux jours par semaine pour 39% d’entre eux et de trois jours pour 23%», détaille à Capital Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo. Une organisation, qui, juge-t-il, rend «acceptable» de faire un peu plus d’une heure de train deux fois par jour, trois fois dans la semaine au maximum. D’autant «qu’en acceptant de faire une heure de train pour aller travailler à Paris, un locataire gagne une pièce supplémentaire dans son appartement», souligne le dirigeant.

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Gare au prix d’achat et à l’encadrement des loyers

Vous l’aurez compris, c’est en régions, à moins de deux heures de train de Paris, que vous devriez investir dans un appartement à louer. Mais attention, il convient de cibler des villes de plus de 30 000 habitants, situées en zones tendues A, A bis et B1, où la demande de logements est très supérieure à l’offre, et présentant un ratio de tension locative maximal de 5 sur 5, recommande Pierre-Emmanuel Jus. Calculé par la plateforme Locservice, ce ratio rapporte le nombre de candidats à la location à l’offre de biens à louer dans une zone géographique donnée. Lille, Rennes, Nantes, Strasbourg et Lyon répondent à l’ensemble de ces critères.

Seul bémol, «le prix d’achat dans ces villes peut représenter une barrière à l’entrée pour certains investisseurs», admet Maslow.immo. Le prix du mètre carré oscille en effet entre 3 200 euros et 4 407 euros dans ces métropoles. Dont certaines, comme Lille et Lyon, expérimentent en outre l’encadrement des loyers, assez rédhibitoire pour un investisseur locatif. Une expérimentation à laquelle Nantes s’est récemment portée candidate.

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Des villes inattendues

La plateforme a donc sélectionné d’autres villes, moins onéreuses, n’expérimentant pas l’encadrement des loyers et satisfaisant la totalité des autres critères. «Des villes auxquelles on ne s’attend pas vraiment», selon Pierre-Emmanuel Jus. Comme Le Mans : savez-vous que la préfecture de la Sarthe se trouve à seulement 55 minutes de Paris en TGV et que le mètre carré y vaut moins de 2 000 euros ? Les prix des appartements anciens se trouvent également sous ce seuil symbolique à Douai (Nord-Pas-de-Calais), Beauvais (Oise) et Evreux (Eure). Dans ces deux dernières villes, pas de TGV pour Paris mais la capitale est accessible en 1h30 de TER.

A Orléans, Reims, Laval, Lens et Arras, toutes reliées à Paris par le TGV, exception faite de la première, le prix de l’immobilier est inférieur à 3 000 euros le mètre carré. C’est pourquoi toutes ces villes offrent «un rendement de 6% à 7% en location nue, et encore davantage en meublé, contre 4% à 5% pour Lille, Rennes, Nantes, Strasbourg ou Lyon», chiffre Pierre-Emmanuel Jus.

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