L’ancien n’est pas le premier choix des très gros contribuables. Ceux qui achètent un bien à rénover et optent pour le régime fiscal du réel (au lieu du microfoncier) y trouveront néanmoins grand intérêt : grâce à la déduction des dépenses de leurs revenus, leur imposition s’en trouvera réduite, ce qui dopera d’au moins 1 point le rendement, qui pourra excéder 4,3%.
A condition d’engager de très gros travaux, la réduction d’impôts de la loi Denormandie aboutira au même résultat. Les propriétaires de logements locatifs mal isolés, eux, ont aussi accès à MaPrimeRénov’, dernier dispositif d’aide à la rénovation énergétique.
Le déficit foncier s’impute sur le revenu global à hauteur d’au moins 10 700 euros par an
C’est la règle du régime fiscal «réel» : dès que les charges dépassent les loyers, ce qui sera le cas avec de gros travaux, l’excédent est déductible du revenu. Lors de votre déclaration fiscale, vous devrez alors inscrire sur le formulaire 2044 toutes les dépenses engagées : réfections, intérêts des prêts, gestion immobilière, taxe foncière, charges… En cas de résultat négatif, vous serez en déficit foncier. Vous ne payerez donc pas d’impôts sur vos loyers, et pourrez, en plus, imputer ce déficit sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an (de 21 400 euros, jusqu’à fin 2025, en cas de travaux d’économie d’énergie).
Notez que la part de déficit générée par vos intérêts de prêt ne peut pas s’imputer, elle, sur le revenu global, mais seulement sur les loyers. Et si les intérêts excèdent le montant des loyers ? Alors ce déficit s’imputera sur vos loyers des dix années suivantes. Idem pour la fraction du déficit issue de vos autres charges (y compris les travaux réalisés) qui excède 10 700 euros ou 21 400 euros : elle sera déductible des loyers, durant dix ans.
Gros travaux : près de 20% de rendement supplémentaire en optant pour le régime réel
Selon nos simulations, un investisseur imposé à 30% qui effectue 10 000 euros de travaux obtiendra 1 point de rendement de plus (soit près de 20%) s’il délaisse le régime microfoncier, qui accorde 30% d’abattement forfaitaire, pour choisir le régime «réel», grâce auquel il peut déduire toutes ses charges de ses loyers taxables, puis, en cas de déficit foncier (situation où les charges sont supérieures aux recettes), de son revenu global dans la limite de 10 700 euros (21 400 euros en cas de travaux écoénergétiques). Il n’y a donc pas à hésiter si l’on réalise de très gros travaux de rénovation dans son logement : le bon choix à faire est celui du régime réel.
(1) Assurances, gestion, taxe foncière… (2) Le bien a été acheté via un prêt à 3,90% sur 15 ans. (3) Pour une revente au bout de 15 ans, au prix d’achat, loyers et charges ayant été réévalués de 2% par an.
Le dispositif Denormandie offre une grosse réduction d’impôts en rénovant un bien vétuste
Entré en vigueur en 2019, le dispositif Denormandie a pour but de favoriser la remise en location de biens vétustes, en offrant une réduction d’impôts égale, selon la durée de location, à 12, 18 ou 21% du coût total de l’opération (plafonné à 300 000 euros), à tout acheteur qui y réalise soit des travaux d’économie d’énergie, soit des travaux visant à rénover l’habitat (ou créer de nouvelles pièces).
Ces travaux doivent toutefois représenter au moins 25% du coût total. Pour un bien de 150 000 euros, il faut donc engager au moins 50 000 euros de réfections. En tout, 505 communes sont éligibles au dispositif. Mais mieux vaut cibler celles proches de Paris, aux besoins locatifs élevés, comme Evry ou Meaux, ou des villes régionales dynamiques telles que Colmar ou Pau, où le rendement net peut approcher 4,5%.
Maprimerénov’ peut couvrir jusqu’à 40% des travaux effectués
Comme les propriétaires occupants, les bailleurs sont éligibles à MaPrimeRénov’, dont les conditions d’octroi ont d’ailleurs été assouplies en mai 2024. Pour les gros travaux écoénergétiques, comprenant au moins deux types d’isolation (murs et fenêtres, par exemple), le montant alloué peut couvrir de 90% du devis pour les ménages très modestes à 40% pour les plus aisés. Pour les parties communes des immeubles, l’aide varie de 30 à 45% du coût des travaux, limitée à 1 250 euros par logement.
C’est le site france-renov.gouv.fr qui délivre les informations utiles à son obtention. L’aide est cumulable avec les certificats d’économie d’énergie (CEE) des entreprises vendant du carburant (Auchan, Total…), les primes octroyées s’échelonnant de 100 euros (fenêtres isolantes) à 5 500 euros (pompe à chaleur géothermique).
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