Exception faite du Premier ministre François Bayrou, «qui veut nous aider», et de son prédécesseur Michel Barnier, «les gouvernements qui se sont succédé depuis l’arrivée au pouvoir d’Emmanuel Macron, en 2017, ont tapé sur le logement, en disant qu’il est trop cher», gronde Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), lors de son point de conjoncture trimestriel, ce jeudi 4 septembre. Selon le dirigeant, ces différents gouvernements ont laissé le logement neuf s’enfoncer dans la crise des taux de crédit élevés, ces dernières années, en faisant le pari que le plongeon des ventes provoquerait une chute des prix de l’ordre de 15%.
Il n’en est rien. Trimestre après trimestre, le prix moyen du mètre carré dans le neuf oscille autour de 5 000 euros. A 5 189 euros au deuxième trimestre 2025, il a même grimpé de 5% en l’espace d’un an, alors que les ventes ont fondu de près de 17%. Pour Pascal Boulanger, ce n’est pas faute de l’avoir expliqué aux précédents chefs de gouvernement : «Sur le marché du logement ancien, les prix sont en effet dictés par la loi de l’offre et de la demande. Mais ce n’est pas le cas sur le marché du neuf car nos prix sont techniques.» Comprendre qu’ils résultent des coûts du foncier, des normes, notamment environnementales, et des matériaux de construction, des coûts quasiment tous en hausse depuis des années, ou se maintenant à des niveaux élevés. Sans oublier la TVA à 20% sur les ventes de logements neufs.
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Des variations biaisées par une offre très faible
Pour autant, sur les 25 agglomérations étudiées par la FPI, 7 ont vu le prix moyen des appartements neufs baisser, au deuxième trimestre, sur un an (voir infographie). Si le recul est symbolique (-0,5%) à Toulouse, à 4 555 euros le mètre carré, il atteint en revanche -5,2% au Mans, à 4 291 euros le mètre carré, et -8% au Havre, à tout juste 4 000 euros. Mais ces évolutions sont à prendre avec des pincettes. Pour Pascal Boulanger, elles résultent principalement du très faible nombre de nouvelles opérations de construction lancées par les promoteurs, après trois ans de crise immobilière.
Le patron de la FPI prend l’exemple de la métropole de Lille, qu’il «connaît bien» pour y vivre : «Au Touquet, le mètre carré vaut 13 000 euros. En plein centre de Lille, il atteint 8 000 à 9 000 euros. Ailleurs dans la métropole, il tourne autour de 4 000 euros. Comme il n’y a quasiment plus d'offres de construction, il suffit qu’un promoteur lance un programme dans une ville moins cotée pour que cela influe à la baisse sur l’évolution moyenne des prix dans la métropole.»
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Guetter les offres commerciales
Pour tenter d’obtenir de «vraies» baisses de prix, n’hésitez pas à passer au tamis les sites internet des promoteurs, susceptibles de vous faire cadeau des frais de notaire ou de vous consentir des remises de quelques milliers d’euros par pièce lors du lancement de la commercialisation d’un programme. Ou, à l’opposé, en phase d’achèvement d’un programme, lorsqu’ils ne sont pas parvenus à vendre une partie des logements construits. Ce stock dit «dur» s’élève aujourd’hui à près de 12% «alors qu’il faudrait être à 0%», soupire Pascal Boulanger.
