Agricultrice, Marie n’était pas spécialement versée dans l’immobilier mais la crise du secteur, au début des années 1990, lui a donné des idées. «En regardant les annonces dans la presse locale, en Haute-Savoie, je suis tombée sur un studio au prix ridicule de 140 000 francs (32 000 euros), je l’ai acheté pour le louer», se remémore-t-elle auprès de Capital. Une acquisition financée à crédit mais les revenus locatifs remboursent aisément la mensualité du prêt. En 1995, alors que son fils s’apprête à entrer en fac à Lyon, impossible de lui trouver un appartement, «le marché locatif était déjà très tendu», se souvient Marie. A l’époque, «le prix de l’immobilier était en revanche bon marché», souligne-t-elle. Ni une ni deux, Marie achète un studio à Lyon pour loger son fils, avec l’idée de le louer lorsqu’il aura terminé ses études.
Une trentaine d’années plus tard, la voici propriétaire de 14 biens locatifs, dont de grands studios à Lyon et des maisons dans des villages aux alentours, qu’elle a divisées en appartements de deux à trois chambres. «A la campagne, il est difficile, pour les familles, de trouver des appartements», explique Marie, qui peut donc se targuer d’avoir «une forte demande». Et d’être par conséquent très occupée, elle qui ne chôme déjà pas en étant agricultrice : «Ce que beaucoup de gens sous-estiment souvent, c’est le temps que l’investissement locatif prend au quotidien. J’y consacre en moyenne deux heures par jour car, sur 14 biens, au-delà des visites et des remises de clés, il y a toujours un problème de chauffe-eau, de fuite ou d’impayés.»
«Je suis locataire… mais propriétaire de 9 logements qui me rapportent 4 000 euros net par mois»
«L’investissement locatif demeure très rentable»
Des loyers impayés, Marie en a eu «énormément». Un phénomène qu’elle met notamment sur le compte de «la paupérisation des locataires». «Cette année, j’ai dû gérer quatre procédures (de recouvrement des loyers) avec des huissiers», illustre-t-elle, tout en reconnaissant que, «d’habitude, c’est une procédure par an». «Quand on loue 14 appartements, il y a toujours un impayé», prévient-elle. Celle qui «pourrait écrire un livre» avec ses 30 ans d’investissement locatif a été également confrontée à des locataires victimes du syndrome de Diogène, qui conduit à accumuler des ordures dans un logement. «Il y en avait jusqu’au plafond, j’ai mis six mois à récupérer l’appartement», dépeint Marie. Philosophe, elle rappelle qu’on «choisit toujours un locataire sur sa bonne mine car un dossier peut être falsifié».
Malgré ces mésaventures, et bien que «le rendement de 15% à 20% d’il y a 20 ans» ne soit plus d’actualité, «l’investissement locatif demeure très rentable», assure-t-elle, citant deux biens de 70 et 80 mètres carrés, achetés 130 000 euros au total, soit 65 000 euros chacun, qu’elle loue respectivement 620 et 720 euros par mois. «On travaille très bien», estime Marie, qui loue la moitié de ses biens en meublé et l’autre en nu. A condition, précise-t-elle, de «ne pas déléguer, sinon, c’est la mort assurée de la rentabilité, en raison des commissions» prises par les agences immobilières.
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Ne pas confondre loyers et bénéfices
Son autre recette, pour des investissements rentables, c’est d’être «débrouillard». Par exemple, comprendre rapidement que louer à un étudiant est généralement un bon plan car ses parents se portent garants. Mais qu’il vaut mieux louer à des étudiants de 2 ou 3e année car «beaucoup de jeunes en 1ere année échouent à leurs examens» et quittent souvent leur location pour retourner chez leurs parents ou pour partir dans une autre ville.
Enfin, «il ne faut pas confondre rentrées d'argent et bénéfices», alerte-t-elle, égrenant les impôts à payer sur les revenus locatifs, les travaux de rénovation à réaliser régulièrement et les fameux impayés de loyer avec les frais judiciaires associés. «En tant qu’investisseur locatif, on se sent parfois envié et méprisé alors qu’on n’est pas des rentiers, c’est un métier !», proclame Marie.
