Immobilier : les vendeurs vont devoir baisser leurs prix

«Après des années de hausse sur l’ensemble de l’Hexagone, la plupart des territoires ont connu une baisse des prix en 2023», constate la Fnaim. © beincrypto1.deeepik

Par Christine Lejoux, Cheffe de service immobilier

Publié le 30 mars 2024 à 09h30.

Lecture : 3 min

Réservé aux abonnés

Peut-être faites-vous partie des candidats à l’accession à la propriété qui s’arrêtent à nouveau devant les devantures des agences immobilières. Après avoir quadruplé en deux ans, les taux de crédit baissent légèrement, ce qui vous redonne un peu de marge de manœuvre financière. Mais sur quelles baisses de prix pouvez-vous compter, alors que le nombre de transactions dans l’ancien s’est effondré de 22% en 2023? «Après des années de hausse sur l’ensemble de l’Hexagone, la plupart des territoires ont connu une baisse des prix en 2023», constate la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier). Une baisse qui s’est «timidement amorcée à partir de l’été», complète le réseau d’agences immobilières Orpi. Timidement, c’est le mot, car les prix ont reculé de seulement 1% en France, l’an dernier, par rapport à 2022, indique la Fnaim.

Un recul qui masque toutefois de fortes disparités. A Paris, les prix ont chuté de 5,7% en 2023, repassant sous la barre des 10000 euros le mètre carré, à 9966 euros. En banlieue parisienne, ils ont fondu de 3,6%. L’illustration, pour la Fnaim, d’un phénomène national selon lequel les villes accusant les plus importantes baisses de prix en 2023 sont celles qui avaient enregistré les plus fortes hausses les années précédentes. Orpi relève ainsi des affaissements de 4 à 8% des prix à Lyon, à Bordeaux ou encore à Argenteuil, dans le Val-d’Oise, l’an dernier. Sur le terrain, Charlotte Delpech, qui gère l'agence Century 21 d’Andernos-les-Bains, en Gironde, fait état d’un plongeon des prix de 8% en 2023, en rappelant que sur son marché, qui va d’Andernos à Audenge, en passant par Lanton, les prix avaient bondi de 20% en 2022, dans le cadre du fameux engouement post-Covid pour les maisons de bord de mer. A l’opposé, les prix ont fait de la résistance sur le pourtour méditerranéen l’an dernier, avec des hausses de 1 à 3% dans des villes comme Perpignan, Montpellier et Nice, souligne la Fnaim.

«Ce qu'on a en stock depuis 1,5 an ne se vendra pas sans baisse de prix»

Pourtant, dans tout cycle immobilier, la chute des ventes précède celle des prix. Sauf que, dans le cas présent, le plongeon des ventes n’est pas tout à fait terminé. Loïc Cantin, président de la Fnaim, prédit ainsi un recul supplémentaire de 10% des transactions en France, cette année. Avec pour conséquence une vraie baisse des prix, cette fois, de 5 à 7%, en 2024, anticipe-t-il. Charles Marinakis, à la tête de Century 21 France, pronostique un recul un peu plus vif encore, de 7 à 8%. «Après des mois de pédagogie, les professionnels de l’immobilier commencent à se faire entendre des vendeurs», explique Guillaume Martinaud, président d’Orpi. Exemple dans une agence Laforêt à Hyères, dans le Var, où, face à des acquéreurs rares et âpres à la négociation, un appartement vient de se vendre 230000 euros, au lieu des 270000 euros initialement espérés par sa propriétaire. «Si je lui avais conseillé ce tarif il y a encore quelques mois, elle m'aurait ri au nez», raconte Xavier Ducamp, à la tête de cette agence. Les baisses de prix sont encouragées par des acquéreurs qui ont osé négocier, salue Orpi. Tout en reconnaissant que «la pédagogie doit être poursuivie» auprès des vendeurs.

En effet, la plupart de ces derniers demeurent arc-boutés sur les prix de vente d’il y a deux ans, lorsque les taux de crédit étaient à 1%. Or les acquéreurs, eux, sont bien placés pour savoir que la donne a changé et n’hésitent donc pas à négocier d’importants rabais. D'où des délais de vente passés de 37 à 92 jours en moyenne en deux ans, observe Benjamin Faure, qui gère une agence Century 21 à Bordeaux. Si la totalité des vendeurs contraints de céder rapidement un bien – parce qu’ils se séparent de leur conjoint, sont mutés ou gèrent la succession de feu tatie Danielle – acceptent des baisses de prix, seulement un vendeur pas pressé sur deux s’y résout, regrette son confrère Benjamin Mondou, également chez Century 21 mais à Nice. Ce n’est pas si mal car sa collègue d’Andernos, Charlotte Delpech, estime que «seuls 10% des vendeurs ont compris qu’ils devaient baisser leurs prix». Or leur confrère Xavier Ducamp, chez Laforêt Hyères, est catégorique: «Ce qu'on a en stock depuis un an et demi ne se vendra pas s'il n’y a pas de baisse de prix».

Les prix du neuf ne baisseront pas de sitôt

Attention, acquéreurs qui tentez d’acheter en vente en l’état futur d’achèvement : ce qui est vrai pour l’ancien ne l'est pas pour le neuf, où les prix ont augmenté de 4,3% en moyenne l'an dernier en France, malgré la chute de 26% des réservations. Contrairement à l’ancien, les prix dans le neuf ne sont pas seulement régis par la loi de l’offre et de la demande. Les promoteurs les déterminent également en fonction des prix du foncier, des matériaux de construction et des coûts des réglementations, notamment environnementales, qui ont flambé. Autant vous dire que les prix du neuf ne baisseront pas de sitôt.