La baisse est bien enclenchée. Deux ans après le début de l’explosion des taux de crédit immobilier - passés de 1,06% en moyenne en novembre 2021 à 4,22% en novembre 2023 -, la courbe semble enfin s’inverser. «Nous avons débuté un vrai mouvement de baisse, se réjouit Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. En janvier, on constate des baisses de taux atteignant 30 ou 40 points (de base, soit 0,3 ou 0,4 point, NDLR), dans les banques nationales comme mutualistes.» Les taux s’établissent désormais à 4,05% sur 20 ans et 4,20% sur 25 ans en moyenne, poursuit l’experte, contre respectivement 4,35% et 4,50% en novembre.
Si les banques se montrent enclines à diminuer leur taux, elles ne le font cependant pas de manière inconsidérée, tempère Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis : «Ce sont des diminutions prudentes car les établissements ne savent pas quel sera le contexte macro-économique dans quelques mois. La preuve, en janvier, si la moitié des banques affiche des taux en baisse, l’autre moitié a décidé de les geler.» Tous les professionnels du secteur interrogés par Capital s’accordent ainsi à dire qu’en 2024, les banques devraient alterner les phases de stagnation et de baisse de taux. Ce qu’elles appellent du «stop and go» («arrêter et repartir», NDLR).
«La concurrence est revenue sur le marché du crédit»
Généralement, c’est bien une baisse de taux à laquelle les établissements vont devoir se résoudre. Car ils n’ont pas le choix. «La concurrence est revenue sur le marché du crédit, résume Caroline Arnould, directrice générale du courtier Cafpi. Les banques qui ne seraient pas compétitives perdraient des parts de marché cette année.» Or le crédit immobilier est un produit d’appel pour une banque, moyen le plus efficace de conquérir des clients. «Un établissement qui n’octroie pas de crédit est un établissement qui ne fait que perdre des clients», résume Maël Bernier.
Et au petit jeu des prédictions, les courtiers partagent le même optimisme : des taux moyens, toutes durées confondues, sous la barre des 4% d’ici cet été. «On peut imaginer un premier trimestre entre deux eaux, avant que le printemps immobilier (la période allant de mars à juin, NDLR) ne pousse les banques à offrir les meilleurs taux possibles», imagine Cécile Roquelaure. D’ici la fin de l’année, les taux moyens pourraient même redescendre à 3,75%, estime Maël Bernier.
Dette française et BCE, les deux clés
Les courtiers ne parviennent donc pas à accorder leurs violons. Et pour cause : plusieurs inconnues viennent compliquer leurs prévisions, dont le taux de la dette française sur 10 ans (les Obligations assimilables du Trésor). Cette référence, sur laquelle s’appuient les banques pour établir leurs grilles de taux, a largement diminué depuis octobre, passant de 3,5% à 2,7% aujourd’hui. Une diminution qu’elles n’ont pas encore intégralement répercutée.
Les taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) auront aussi leur importance car ils déterminent les conditions auxquelles les banques accèdent à des liquidités. Boris Vujcic, membre du Conseil des gouverneurs de la BCE, a affirmé le 8 janvier que l’instance de Francfort ne devrait pas baisser ses taux avant l’été. Raison pour laquelle les taux ne devraient pas reculer sensiblement avant le mois de juillet prochain.
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