Immobilier SCPI : la reprise jusqu’à quand ?

«2025, année dramatique». C’est par ces mots que la Fédération des promoteurs immobiliers résume l’état du marché dans le neuf. Avec la fin du Pinel, les ventes aux investisseurs se sont effondrées (- 55% entre les troisièmes trimestres 2024 et 2025). Les promoteurs cherchent des alternatives. «Nous proposons une formule en loué meublé non professionnel (LMNP),  une autour du meublé géré, une autre en nue-propriété et une dernière dédiée à l’immobilier locatif intermédiaire (LLI) nu ou meublé», indique Julien Pemezec, directeur général délégué chez Cogedim.

Cette dernière option est à ce jour l’une des alternatives au Pinel les plus intéressantes : «L’investisseur peut bénéficier d'une TVA réduite à 10% sur le prix du bien et d’un crédit d'impôt équivalent à une exonération de taxe foncière pour une durée pouvant atteindre vingt ans. Les biens se trouvent dans des zones à forte demande locative, ce qui assure des revenus complémentaires stables», explique Paul Lassalle, directeur commercial France chez Nexity. Mais les acteurs de l’immobilier neuf attendent surtout des détails autour du statut du bailleur privé, qui permettrait de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement équivalent à 3,5% à 5% de la valeur du bien

Location meublée de longue durée

Rentabilité : de 2,5 à 6% par an avant charges et impôts
Risques : de faibles à moyens
Durée : 10 ans minimum

Biens dont le rendement devrait baisser en 2026

Carton plein pour la location meublée non professionnel (LMNP) en 2025. De l’avis de l’ensemble des professionnels interrogés, les investisseurs qui ont déserté l’immobilier neuf nu, faute de Pinel, et la location saisonnière, trop encadrée dans les grandes villes, se reportent sur ce placement. «Dans les métropoles, ces biens se louent mieux, à un loyer plus élevé. Nous constatons moins de dégradation locative et moins d’impayés», selon Alexis Alban, le président de Lodgis.

La réintégration, début 2025, de l’amortissement dans le calcul de la plus-value (qui alourdit cette dernière et majore l’impôt à payer dessus), semble ne pas avoir eu d’effet sur les investisseurs. Mais un nouvel amendement, en discussion au Parlement, pourrait les impacter plus sérieusement. Il prévoit la fin de la déduction des amortissements en LMNP, ce qui porterait un coup à ce placement en 2026. «C’est dramatique car il y a un amalgame entre location saisonnière de type Airbnb et LMNP loué à l’année. Le risque est de décourager les investisseurs et de pénaliser à terme les locataires», craint Corinne Berec, vice-présidente d'Orpi

Locationublée de courte durée

Rentabilité : de 2,5 à 6% par an avant charges et impôts
Risque : élevé
Durée : 10 ans minimum

Biens dont le rendement devrait baisser en 2026

Les grandes heures de la location saisonnière de type Airbnb sont révolues. Les mesures de la loi Le Meur qui s’attaquent à la fiscalité entrent en vigueur en 2026. Le plafond de chiffre d’affaires du régime micro-BIC va passer en 2026 de 77 700 euros à 15 000 euros sur les loyers perçus en 2025. Au-delà de cette somme, les loueurs seront obligés de déclarer leurs revenus au régime réel. Un cadre fiscal intéressant si l’on souhaite déduire l’ensemble de ses charges de ses revenus fonciers, mais qui oblige à tenir une comptabilité rigoureuse, voire d’embaucher un expert-comptable, et de conserver l’ensemble de ses factures en cas de contrôle fiscal. Pour ceux qui seraient sous les 15 000 euros de chiffre d’affaires à l’année, l’abattement forfaitaire sur les revenus générés va passer de 50% à 30% en 2026.

Ces dispositions ne concernent pas les meublés classés. Pour ces derniers, le plafond de revenus annuel pour profiter du régime micro-BIC reste de 77 000 euros avec une abattement de 50% sur les revenus dégagés à l’année. «Ceux qui tiennent à la location saisonnière doivent investir sur le temps long, plutôt dans des communes du littoral ou en montagne», conseille Sandra Pirou, senior manager chez RSM France.

10 SCPI sur lesquelles vous pouvez miser en 2026

(1) Frais réellement payés par le client. (2) Il s’agit ici du taux de distribution, soit le dividende annuel brut rapporté au prix de la part au 1er janvier de l’année N. C’est le rendement net de frais, avant impôts et prélèvements sociaux. (3) Prix de lancement à 95 euros jusqu’au 31.12.2025.

SCPI

Rentabilité : 4,72% (taux de distribution 2024)
Risque : de moyen à élevé
Durée : 8 ans

Biens dont le rendement devrait grimper en 2026

Tout n’est pas rose pour les épargnants détenteurs de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Depuis 2022, nombre d’entre elles ont dû diminuer le prix de leur part après la dévalorisation de leur parc immobilier, suite aux hausses de taux successives de la Banque centrale européenne. Certains épargnants ont alors voulu s’en dessaisir. Mais les SCPI ne sont pas aussi liquides que l’on pourrait le croire et les porteurs des quelque 2,39 milliards d’euros de parts remises en vente sur le marché secondaire (2,71% de la capitalisation du secteur au 30 septembre), attendent encore désespérément que quelqu’un veuille bien les acheter pour en obtenir le remboursement !

Maigre consolation : «Les taux d’intérêt se sont désormais stabilisés. C’est rassurant pour les porteurs bloqués, puisque leur prix de part ne devrait plus baisser», note le directeur du pôle immobilier du courtier Linxea, Pierre Garin. Pour autant, une baisse du prix de la part signifie une moins-value à la revente, mais les dividendes mensuels ou trimestriels (les loyers) continuent d’être versés.

Certains détenteurs de SCPI se frottent cependant les mains. Car le rendement (taux de distribution ou dividende) sera une nouvelle fois au rendez-vous en 2025 pour les meilleurs acteurs. Et 2026 sera du même acabit. Reste à les débusquer. Il s’agit soit de nouvelles SCPI qui ont acheté de l’immobilier après 2022, quand les prix du tertiaire avaient beaucoup baissé, ou de celles, plus anciennes, qui ont continué à collecter et qui ont également pu investir cet argent frais et profiter de la baisse des prix, ce qui laisse augurer de bons rendements futurs.

Deux salles, deux ambiances donc, dans le secteur des SCPI. Raphaël Oziel, fondateur de la Boutique des placements, a sélectionné pour Capital les acteurs qui devraient «sortir» de grosses performances l’an prochain (voir notre tableau ci-dessus). Des SCPI diversifiées sur plusieurs typologies d’actifs (bureaux, commerces, logistique, santé…) et investies en Europe. «Cette diversification géographique permet une dilution du risque par pays», pose l’expert. Sans compter une fiscalité plus favorable. La SCPI Reason de MNK Partners, par exemple, diversifie au maximum, grâce à son “outil interne, basé sur la gestion quantitative, qui couvre près de 3 000 villes, en Europe, aux Etats-Unis ou au Canada”, selon Mansour Khalifé, son président fondateur. Avec succès puisque, pour la deuxième année, elle servira un rendement à deux chiffres.

Diversification par type d’acteurs aussi, “avec en cœur de portefeuille des SCPI historiques (Sofidy, Atland Voisin, Arkéa ou Corum), et des SCPI plus récentes pour doper votre rendement», selon Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI. «C’est le moment d’investir dans l’immobilier : on a touché les plus bas et ça va remonter», conclut Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy.

Crowdfunding immobilier

Rentabilité : de 10% à 12% par an avant charges et impôts
Risque : élevé
Durée : entre 12 et 18 mois

Biens dont le rendement devrait baisser en 2026

La crise perdure pour le crowdfunding immobilier (prêts accordés par l’épargnant via une plate-forme à des promoteurs ou autres marchands de biens, moyennant une rémunération souvent élevée). Au premier semestre 2025, le financement participatif dans l'immobilier enregistre une baisse de la collecte de -15 % par rapport à la même période l'année précédente. Le secteur souffre de la crise qui ne cesse de s'aggraver dans l’immobilier neuf. Sur les plateformes toujours en activité (certaines ont mis la clé sous la porte), les délais de remboursement des épargnants s’allongent.

Dans son dernier baromètre sur le crowdfunding, Forvis Mazars indique qu’entre 20% et 25% des projets financés entre 2020 et 2022 affichent plus de six mois de retard, 10% à 15% sont concernés par une procédure collective, et 4% à 6% ne feront l’objet d’aucun remboursement… Pour Séverine Folles de Pouzols, présidente de La Financière de l’Aubrac, cette tempête est de nature à assainir les pratiques et le marché. En attendant, la plus grande prudence reste de mise.