Pour les propriétaires en zone d'encadrement des loyers qui voient leur rendement locatif amputé par les plafonds réglementaires, le bail civil constituait un mécanisme de contournement, désormais traqué par la DGCCRF. « Face à l'augmentation de la taxe foncière et à la hausse des charges de copropriété, de nombreux propriétaires se retrouvent dans une situation financière critique, explique Sylvain Grataloup, président de l’UNPI. Dans les grandes agglomérations, les plafonds réglementaires viennent amputer drastiquement les revenus locatifs, ne permettant parfois même plus de couvrir les frais réels du logement ».
C’est pour cela que le modèle de la location nue de longue durée perd de son attractivité et donc favorise la crise du logement : « La surréglementation et l'asphyxie du rendement locatif classique poussent ainsi les investisseurs vers des niches plus rentables et protectrices », révèle-t-il. Comme le bail mobilité, l'optimisation fiscale du meublé ou le meublé de tourisme. Ce désengagement massif de la location classique raréfie l'offre de logements disponibles à l'année, rendant l'accès au toit difficile pour les familles et les salariés stables.
Le bail mobilité
Première alternative, le bail mobilité, introduit par la loi ELAN, est un dispositif qui s’adresse à un public spécifique en phase de transition, qu'il s'agisse d'étudiants, d'apprentis, de salariés en mission temporaire ou de professionnels en formation. Il permet de louer un logement meublé pour une durée strictement encadrée allant d’un à dix mois, offrant ainsi une souplesse contractuelle inédite aux deux parties. Le fonctionnement du bail mobilité repose sur une philosophie du "donnant-donnant" bien acceptée sur le marché locatif.
« En contrepartie d'une absence totale de dépôt de garantie à verser par le locataire — ce qui allège considérablement la charge financière de ces profils souvent considérés comme précaires —, le propriétaire bénéficie d'une sécurité contractuelle renforcée », précise le président. Le contrat prend fin automatiquement au terme fixé sans que le locataire ne puisse exiger de renouvellement abusif ou de maintien dans les lieux de manière définitive. En cas de souci, les procédures pour mettre fin à ce type de bail et récupérer le bien sont simplifiées.
La location meublée et la location saisonnière
Pour les investisseurs qui souhaitent maintenir un modèle de location à l'année tout en optimisant le rendement, la location meublée classique sous le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) constitue un levier puissant avec sa logique d’amortissement : « Bien que la valeur faciale du loyer reste cadrée par les plafonds applicables aux zones tendues, le traitement comptable des revenus locatifs change radicalement la donne par rapport aux revenus fonciers classiques », détaille-t-il. Par exemple, en optant pour le régime du coût réel, le propriétaire peut déduire l'intégralité des charges supportées : intérêts d'emprunt, primes d'assurance, travaux de rénovation et taxes.
Permettant de s'affranchir totalement des grilles d'encadrement des loyers, la location saisonnière ou de courte durée, est popularisée par des plateformes connues comme Airbnb ou Booking.com. Ce modèle s'applique principalement aux résidences secondaires et offre une rentabilité à la nuitée ou à la semaine mécaniquement bien supérieure à n'importe quel bail traditionnel.
Le propriétaire y gagne une souplesse de gestion absolue, puisqu'il conserve la liberté de louer ou de suspendre la commercialisation de son bien selon ses propres besoins ou le calendrier touristique. « La contrepartie de cette rentabilité est plutôt administrative, car les mairies des grandes métropoles surveillent de très près cette activité à travers l'obligation d'obtenir un numéro d'enregistrement, un plafond annuel de nuitées, ou l'imposition de procédures de changement d'usage très restrictives », prévient Sylvain Grataloup.
