La vague de hausses est enfin retombée. En décembre, les taux de crédit immobilier pratiqués par les banques stagnent, après deux années qui ont vu quadrupler le coût des emprunts. Le courtier Vousfinancer rapporte que les taux pratiqués par les banques atteignent désormais 4,20% sur 20 ans et 4,50% sur 25 ans. «La stabilisation des taux de crédit qui semblait se dessiner le mois dernier se confirme», se réjouit Sandrine Allonier, porte-parole du courtier.
Mais le mal semble déjà fait et les sommes mobilisables par les emprunteurs ont fondu en quelques mois, avec une règle simple : «En moyenne, 1 point de hausse de taux correspond à une perte de capacité d'emprunt de 10%», rappelait récemment à Capital Pierre Chapon, fondateur du courtier Pretto. Pas étonnant, dans ces conditions, que le nombre de prêts octroyés ait diminué de 40% sur un an, selon l’Observatoire Crédit Logement CSA.
Pour faire passer votre dossier, vous disposez cependant de plusieurs leviers d’économies. D’abord, la négociation du taux, autant que vous le pouvez. Mais aussi l’assurance emprunteur. Depuis le 1er septembre 2022, tous les particuliers ont la faculté de résilier à tout moment leur contrat d’assurance de prêt. En parallèle, les parlementaires ont aussi acté la suppression du questionnaire médical pour les crédits de moins de 200 000 euros arrivant à leur terme avant les 60 ans de l’emprunteur. La moitié des prêts octroyés en France sont ainsi concernés. Une mesure d’inclusion qui a entraîné l’augmentation générale des tarifs d’assurance de 20 à 25%.
Une option rentable dans tous les cas
Il n’en demeure pas moins que mettre en concurrence son contrat permet encore de générer des milliers, voire des dizaines de milliers d’euros d’économies sur l'ensemble du prêt. En témoignent nos simulations réalisées avec le courtier spécialisé Magnolia. Trois profils d’emprunteurs ont été comparés, et tous ont contracté un crédit sur 20 ans à 4% (hors assurance) :
- Un couple de 35 ans non fumeurs empruntant 150 000 euros ;
- Un couple de non fumeurs de 40 ans empruntant 230 000 euros ;
- Un couple de cadres de 58 ans, fumeurs, empruntant 300 000 euros.
Pour rendre les résultats les plus concrets possibles, nous avons fait le choix d’ajouter une seconde grille de lecture : le moment auquel la résiliation est opérée. La première option consiste à se débarrasser de la couverture de sa banque dès la signature du prêt, la deuxième trois ans après l’obtention du crédit et la troisième six ans après.
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Le constat est clair. Plus la résiliation est opérée rapidement, plus les gains sont élevés. Une résiliation opérée dès le départ permet de générer entre 31 et 44% d’économies de plus qu’un changement opéré six ans après l’obtention du crédit.
Les gains de notre premier profil - entre 4 000 et 6 700 euros - sont logiquement les plus faibles de notre comparatif. D’abord car la somme empruntée est limitée - 150 000 euros -, mais aussi parce que les assureurs concurrents des banques ne seront pas autorisés à faire faire remplir à nos trentenaires un questionnaire médical. L’absence de ces données ne permet pas à la concurrence de proposer des tarifs aussi attractifs que pour nos deux autres profils.
Les quinquagénaires, grands gagnants
A l’inverse, le couple de quadragénaires peut réaliser 15 716 euros de gains s’il opère immédiatement sa démarche de mise en concurrence. Preuve que l’opération est rentable pour ce profil ; les économies excèdent toujours 10 000 euros, même en changeant d’assurance emprunteur après six ans de prêt.
C’est finalement notre dernier profil qui, bien que composé de fumeurs proches de la soixantaine, aura le plus intérêt à se débarrasser rapidement de la couverture de sa banque. Il faut dire que le montant du prêt - 300 000 euros - est supérieur à la moyenne nationale. Ce qui leur permet d’avoir une vraie carte à jouer. Les sommes en jeu sont colossales : notre couple peut gagner jusqu’à 33 000 euros en optant pour une assurance concurrente dès la souscription du crédit, et encore 24 900 euros en opérant le changement au bout de trois ans de remboursement.
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