Investir dans un mobile home, un pari risqué pour les particuliers

Toujours plus équipé, avec terrasse et auvent, ce mode d’hébergement s’est généralisé dans les campings. Mais côté investisseur, tout le monde n’est pas forcément gagnant.

Vidéo Capital - Investir dans un mobile home, un pari risqué pour les particuliers

Par Désirée de Lamarzelle

Publié le 24 juin 2022 à 15h15. Mis à jour le 25 juin 2022 à 11h36.

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Son statut juridique a longtemps été flou en raison de son côté hybride. Un mobile home, ce n’est pas tout à fait une caravane, car on ne peut pas le tracter sur la route ; c’est davantage qu’un habitat démontable, car il doit pouvoir être déplacé en toutes circonstances. En 1999, une norme est venue clarifier tout cela. On vous passe les détails (il ne doit pas occuper plus de 30% de la parcelle, pouvoir être déplacé à 5km/h minimum etc.) pour aller à l’essentiel : depuis, les gestionnaires de camping peuvent en installer sur 100% de leurs emplacements. Et c’est à la ministre communiste du gouvernement Jospin de l’époque, Michelle Demessine, que l’on doit ces libéralités.

Les campings n’ont pas tardé à s’engouffrer dans cette brèche, généralisant ce mode d’hébergement au détriment des emplacements dits « nus ». Car cette « résidence légère de loisir » est devenue l’unité de mesure de la puissance commerciale des opérateurs. Avec un parc installé estimé à 250.000 unités, il représente 53% de la capacité d’accueil des campings et souvent plus de 80% dans les quatre et cinq-étoiles. « Les campings concurrencent désormais clairement les villages clubs en dur face auxquels ils restent plus compétitifs », commente David Letellier, ancien gérant d’une agence immobilière spécialisée dans l’hôtellerie de plein air et fondateur de la chaîne Slow Village.

Tout le monde semble militer pour cette course à l’armement. Les exploitants de campings, les tour-opérateurs qui installent et commercialisent ces logements chez des chaînes partenaires, et les fabricants bien sûr. Car pour financer les parcs aquatiques, spas et animations diverses, il faut en vendre des nuitées. Et de préférence à prix bien calibré. Dans les campings chics de la Côte d’Azur, la semaine grimpe vite à 1.400 euros.

A ces tarifs, les cottages se doivent d’être confortables. Le bungalow nouvelle formule se donne donc des airs de villa et se négocie à l’achat de 20.000 à 50.000 euros voire plus, la surface maximale étant fixée à 40 mètres carrés. Cuisine en îlot tout équipée, salle d’eau privative, lit de 160 centimètres, large baie vitrée, terrasse en complément… autant d’options qui chiffrent vite, sans oublier l’isolation (de 60 à 200 millimètres d’épaisseur), déterminante pour une occupation hors saison chaude.

Chaque année, 18.000 à 20.000 mobile homes neufs sont vendus en France. La crise du Covid a provoqué un trou d’air aujourd’hui difficile à rattraper avec les difficultés d’approvisionnement en matériaux, bois pour l’ossature et vinyle pour le bardage extérieur. Ce marché réunit un petit lot d’industriels qui ont trouvé dans cet habitat sur essieux un prolongement naturel de leurs savoir-faire: le numéro 1 Beneteau (IRM, O’Hara, Coco Sweet, soit près de 190 millions d’euros de chiffre d’affaires) vient du nautisme ; son challenger vendéen Mobil-Home Rideau est d’abord un champion de la véranda en aluminium.

Quant au breton Louisiane, il fait partie d’un groupe spécialisé dans la charpente et la maison en bois. Leur camping n’est par ailleurs pas leur seul débouché : à côté des mobile homes locatifs, c’est le marché du mobile home résidentiel qui émerge depuis la pandémie, comme une version accessible de la maison secondaire. « Nos modèles quatre saisons sont utilisés le plus souvent comme résidence secondaire dans les parcs résidentiels de loisirs », confirme le directeur général de Nautilhome, Roland Wolfrum, qui livre 200 unités par an depuis son atelier de Javron-les-Chapelles en Mayenne.

Pas question pour autant d’aller planter sa maison mobile dans le premier champ venu, ni même au fond de son jardin – au-delà de trois mois, une déclaration de travaux ou un permis de construire délivrés par la mairie sont obligatoires. Son stationnement est désormais encadré par la loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) qui le limite, sauf rares dérogations, aux terrains de camping et aux parcs résidentiels de loisirs, c’est-à-dire à une sorte de copropriété touristique.

Après avoir exploité pendant une quinzaine d’années maximum leurs mobile homes, largement amortis, les campings ou tour-opérateurs ne se privent pas de les proposer d’occasion aux particuliers. En mai dernier, la chaîne Tohapi mettait par exemple en vente à partir de 13.250 euros des bungalows de 2006 installés sur son camping de la baie de Kernic (Finistère), avec une carotte : bénéficier de tarifs préférentiels pour séjourner dans l’un de ses 250 campings en Europe.

Les concessionnaires comme AP Loisirs ou Mobils Diffusion proposent eux aussi de l’occasion. Les fabricants ne sont pas en reste : le groupe Beneteau a créé dès 2004 le site Mobilhomedoccasion.com. Parfois, ce sont les petits campings qui se portent acquéreurs. « Les mobile homes d’occasion ont pris beaucoup de valeur, indique le directeur de Nautilhome. Il y a plus de demandes que d’offres, la pandémie ayant stoppé net la production. »

A l’instar de Beneteau et sa charte écoresponsable, les constructeurs revendiquent presque tous leur engagement écolo : matériaux durables avec du bois issu de forêts écogérées et 100% recyclables, consommation réduite d’eau et d’électricité avec des limiteurs de débit… La profession s’est en outre dotée en 2011 d’une structure commune pour démonter et recycler cet habitat éphémère, Eco Mobil-Home. Chaque année, près de 1.500 résidences mobiles passent entre ses mains, soit 3.500 à 4.000 tonnes de matières traitées. Elles sont à 80% recyclées ou utilisées comme combustible.