SCI : une solution très efficace pour gérer puis transmettre son patrimoine immobilier

On s’imagine qu’il est compliqué de créer une SCI. C’est faux, la procédure est assez simple, il faut juste avancer étape par étape. Comme pour toute société, la première phase consiste à rédiger les statuts. Il s’agit pour les futurs associés de matérialiser leur intention d’investir ensemble et de prévoir les règles qui s’imposeront à eux. Il existe des statuts types disponibles sur Internet.

Mieux vaut cependant opter pour du sur-mesure, car chaque projet est unique. La solution peut être alors de passer par un notaire ou un avocat, mais leur intervention coûte cher (comptez 2 500 euros). De toute façon, il faut savoir ce que l’on attend exactement de la future SCI, donc lister les clauses qui figureront dans les statuts et en préciser la portée. Exemples : l’implication du droit de retrait d’un associé, les modalités de revente des parts, les règles de tenue des assemblées… Une fois les statuts rédigés, il ne reste plus qu’à les rendre publics en les déposant au tribunal de commerce. ​​​​

L’aspect fiscal et comptable de la SCI peut être délégué à un professionnel

Comme pour la plupart des sociétés, le fonctionnement d’une SCI, une fois celle-ci constituée, doit être assuré par un gérant, qui sera le plus souvent l’un des parents (voire les deux parents conjointement) dans le cadre d’une SCI locative familiale. C’est une charge de travail relativement importante, dont il faut bien quantifier le contenu dès le départ et, éventuellement, le niveau de rémunération. Plusieurs tâches administratives, pas toujours excitantes, doivent en effet être assumées par ce gérant.

En premier lieu, au niveau locatif : recherche des locataires, rédaction des contrats de bail, émission des quittances de loyer, calcul et répartition des charges courantes, entretien des locaux, organisation et contrôle des éventuels travaux de réfection… Il y a ensuite du travail à faire au niveau comptable, comme le suivi des relevés bancaires de la société, des chèques émis et des loyers perçus en son nom… Enfin, n’oubliez pas les obligations sociales : convocation des associés, préparation et tenue des assemblées, rédaction et envoi des procès-verbaux… Au besoin, et moyennant le paiement d’honoraires, certaines de ces tâches peuvent toutefois être sous-traitées à un professionnel, par exemple un expert-comptable, un juriste ou un notaire. C’est souvent recommandé en matière fiscale, quand il faut calculer le résultat net de la société et déterminer la quote-part des bénéfices revenant à chacun des associés, des opérations complexes, voire ultrasensibles lorsque le paiement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), est en jeu.

Qu’en est-il du crédit ?

Les associés sont, par définition, responsables "indéfiniment" (c’est-à-dire sans limitation de durée) sur leurs biens propres des dettes de la société. Pour autant, cette responsabilité n’est pas solidaire. Autrement dit, elle ne joue qu’à proportion du niveau de participation de chaque associé au capital de la société. Cela explique pourquoi les banques hésitent avant d’accorder un prêt à une SCI. Elles préfèrent traiter directement avec des personnes physiques. Du coup, lorsqu’une SCI sollicite un prêt, la banque demande généralement aux associés de se porter caution solidaire. Dans ce cas, la responsabilité des associés est élargie, une situation potentiellement dangereuse et dont on n’échappe pas facilement. Car il faut le savoir : tout associé qui revend ses parts reste solidaire des dettes de la société pendant 5 années supplémentaires…

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Les soucis liés à la gestion d’un habitat commun disparaissent

Un logement acheté à plusieurs, sans formalités particulières, est dit en "indivision", chaque acheteur détenant des droits sur l’ensemble du bien. "Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision", prévient néanmoins la loi. Tout indivisaire peut donc en sortir quand ça lui plaît et faire vendre le bien, parfois dans de mauvaises conditions…

Rien de tel avec une SCI (ce sont seulement des parts d’une société que l’on cède), laquelle peut être constituée pour 99 ans : de quoi envisager la conservation du logement pendant très longtemps… Mieux, si certains associés veulent quitter la société et revendre leurs parts, ils ne peuvent le faire qu’avec l’accord de tous les autres, ceux-ci disposant d’ailleurs d’un droit prioritaire de rachat.

L’autre inconvénient de l’indivision est sa lourdeur administrative : tout acte de gestion sortant de l’entretien courant requiert l’unanimité des indivisaires. A l’inverse, le gérant d’une SCI peut décider librement de tout ce qui a trait à la gestion du logement (travaux à engager, choix du locataire, niveau du loyer à appliquer…).

Le conjoint survivant pourra rester dans les lieux sans aucuns droits de succession à payer

La loi est ainsi faite : en cas de concubinage, le risque est réel, si l’un des concubins décède, que l’autre soit chassé de sa résidence principale. En effet, comme ce logement avait été acheté en commun par le couple, les héritiers du concubin décédé se retrouvent en indivision avec le survivant. Ils peuvent donc l’obliger à vendre, contrainte d’autant plus douloureuse que les legs entre concubins sont taxés à 60%, comme entre des personnes étrangères. Ce risque disparaît avec une SCI.

Elle permet en effet de transmettre un bien au concubin survivant tout en lui évitant de payer les droits de 60%. A la condition cependant, une fois la société constituée, de procéder à ce qu’on appelle un "démembrement croisé des parts". Ce mécanisme subtil consiste à s’échanger mutuellement l’usufruit de ses parts (en pratique, chacun achète la nue-propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié). Résultat, quand survient le décès d’un concubin, l’autre retrouve automatiquement la pleine propriété des parts dont il avait cédé l’usufruit, sans avoir à payer de droits de succession. Et, puisqu’il dispose toujours de l’usufruit sur la seconde moitié des parts, il acquiert ainsi un droit de jouissance à vie sur la totalité du logement. Seule la nue-propriété des parts du défunt revient aux héritiers, mais cela ne leur donne aucun droit.

L’achat d’une résidence principale pour les couples mariés en passant par une SCI n’est pas recommandé

A l’inverse des concubins, les couples mariés (ou pacsés) qui souhaitent se protéger mutuellement n’ont aucun intérêt à acheter leur résidence principale via une SCI. Ils ont en revanche beaucoup à y perdre. En effet, en cas de décès d’un des partenaires, par rapport aux héritiers du disparu, le survivant perdrait le droit de jouissance gratuit de l’habitation, auquel il peut prétendre habituellement durant une année. Il ne pourrait pas non plus obtenir de la succession l’attribution préférentielle (c’est-à-dire en priorité sur les autres héritiers) du logement.

A éviter, donc, d’autant que l’achat sous le régime de l’indivision n’a rien de pénalisant pour un couple marié ou pacsé : la transmission de biens par voie de testament est totalement exonérée de taxes.