Résidences secondaires : ces coins de France où les prix s’effondrent

Depuis deux ans et demi que la crise immobilière dure, «le mot “secondaire” a pris tout son sens : il faut déjà pouvoir acheter sa résidence principale avant d’envisager la suite», confirme Franck Paillot, responsable de l'agence Laforêt à Oléron, en Charente-Maritime. Le quadruplement des taux de crédit a eu raison de «la clientèle qui achète une résidence secondaire pour la première fois, au prix maximum de 250 000 euros, après avoir découvert l'île pendant des vacances», explique-t-il. Conséquence, sur son secteur, «en 2023 et 2024, le nombre de transactions a été divisé par deux et les prix ont chuté de 15%. Les acquéreurs sont aujourd'hui en position de force». Plus que jamais, avec un prix moyen du mètre carré de 3 017 euros pour un appartement et de 3 640 euros pour une maison, Oléron s’impose comme «une alternative abordable pour ceux qui ne veulent ni ne peuvent mettre 600 000 ou 700 000 euros dans une résidence secondaire», soutient Franck Paillot, rappelant que, «sur la côte Atlantique, il existe très peu d’endroits où les prix sont encore accessibles». Une allusion à peine voilée au bassin d’Arcachon : sans même parler du très chic Lège-Cap-Ferret où une maison de 100 mètres carrés vaut plus d’un million d’euros, il faut compter de l’ordre de 400 000 à 500 000 euros pour acquérir un bien similaire dans les communes moins huppées d’Andernos-les-Bains et de Lanton.

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Vraie correction des prix

Ailleurs aussi les prix ont dévissé. Le département de la Gironde dans son ensemble accuse une chute de 7,8% pour les résidences secondaires depuis fin 2022, d'après la Fnaim. Sur la côte basque, les prix ont plongé d’environ 6% à Biarritz, Hendaye, Saint-Jean-de-Luz, Ciboure ou encore Guéthary. Même constat sur en remontant vers le nord. En Loire-Atlantique, les prix ont chuté de plus de 7%. Dans les très cotées villes de Saint-Malo et Dinard, ils ont fléchi de près de 5%, et dans le Calvados, à Saint-Aubin-sur-Mer et Ver-sur-Mer, ils ont décroché de plus de 6%.

«Le Covid avait provoqué une très forte hausse des prix des résidences secondaires», rappelle le président de la Fnaim. Souvenez-vous en 2021, après le traumatisme des confinements imposés par la crise sanitaire, tout le monde voulait une maison à la campagne ! Notamment dans des coins de verdure à une, deux ou trois heures de TGV des grandes métropoles, pour profiter de l’essor du télétravail et du nouveau concept de “résidence semi-principale”. «Mais les prix ont ensuite subi une vraie correction, lorsque les taux de crédit se sont envolés», explique Loïc Cantin.

Des vendeurs qui campent encore sur leurs positions

Ce qui est vrai pour la côte ouest l’est également pour le Rhône, où les prix des résidences secondaires se sont effondrés de 9,7% ces deux dernières années, la Haute-Garonne (-5,9%), l’Hérault (-4,1%) et les Bouches-du-Rhône (-6,3%). Dans ce dernier département, la cote moyenne d’un appartement de 50 mètres carrés à Cassis a ainsi dégringolé de 6,8% en deux ans, à 361 700 euros. Les départements franciliens ne sont pas en reste, avec des tarifs qui se sont affaissés de 8,9% à 11%, alors que les maisons de campagne en grande couronne avaient été les vedettes de la reprise immobilière post-Covid.

Pour autant, vous ne parviendrez pas toujours à négocier des rabais mirifiques ! Nombreux sont encore les propriétaires qui campent sur leurs positions, sous prétexte que «leur voisin a vendu à tel prix en 2021, en pleine reprise post-crise sanitaire et avec des taux de crédit à 1%, et qu’ils ne voient donc pas pourquoi ils vendraient leur maison moins cher… Résultat, des biens se trouvent sur le marché depuis plus de deux ans parce que leurs prix sont déconnectés de la réalité !», regrette Yann Jehanno, président du réseau Laforêt.

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Redémarrage progressif du marché

Si les prix des résidences secondaires ont nettement baissé, il existe des régions où ils ont résisté encore et toujours. Sans grande surprise sur la Côte d’Azur par exemple. «Notre marché n’a pas réellement connu de crise, le nombre de ventes et les prix ont stagné», confie Camille Farruggio, responsable de l'agence Laforêt de Menton, dans les Alpes-Maritimes. Il faut dire «qu'une vente sur deux se fait comptant», explique-t-elle. L’agent immobilier compte dans sa clientèle «pas mal de retraités attirés par la dolce vita juste à côté de l’Italie et qui apprécient particulièrement de venir l’hiver», afin de profiter de la douceur du climat et du calme avant le déferlement des touristes l’été. «Le pouvoir d'achat est plus élevé dans les Alpes-Maritimes que dans d'autres départements, c'est pourquoi les prix y ont (très légèrement) augmenté de 0,5% ces deux dernières années», confirme Loïc Cantin.

Et ce n’est pas terminé, Camille Farruggio constatant une hausse de 1,7% de Menton à Cap d’Ail depuis le début de l’année. Comptez ainsi plus d'un million d'euros pour acheter une maison de 100 mètres carrés à Roquebrune-Cap-Martin… Son confrère d’Oléron, Franck Paillot, observe, lui, un «début de frémissement des transactions depuis deux mois, dans le sillage de grandes agglomérations comme Bordeaux, où le marché semble déjà reparti». Loïc Cantin est «optimiste sur un redémarrage progressif du marché», si les taux de crédit demeurent stables, voire baissent un peu plus. Avec sans doute à la clé une amorce de remontée des prix, comme on l’observe déjà sur les résidences principales.