LGV Bordeaux-Toulouse : les villes où investir pour rentabiliser votre opération immobilière

Selon les données de Meilleursagents, les prix de l’immobilier à Toulouse sont estimés en moyenne à 3.666 euros le mètre carré et progressent de 1,7% sur 1 an. "Les investisseurs peuvent obtenir des rendements aux alentours des 4% brut en s’éloignant du centre-ville, où les prix sont plus bas", conseille le notaire. Labège, Colomiers ou encore Blagnac sont de ces villes où le mètre carré moyen est légèrement inférieur à celui de Toulouse (entre 3.000 et 3.400 euros) et où la rentabilité brute y est plus importante (environ 5%). Même constat à Bordeaux où ce sont davantage du côté de Pessac, Mérignac ou du Haillan qu’il y a des affaires à faire. Non seulement les prix y sont plus bas (entre 3.600 et 3.900 euros le mètre carré contre 4.600 euros pour Bordeaux) mais la rentabilité locative brute y est également plus importante (environ 4% pour les villes de la périphérie contre 3,5% à Bordeaux)

Pour profiter d’une rentabilité locative brute importante et d’une valorisation à venir de son bien grâce à la LGV, mieux vaut miser sur les deux autres villes qui vont être traversées par le train : Agen et Montauban.

Agen, une rentabilité brute supérieure à 9%

Bientôt située à 30 minutes de Toulouse et de Bordeaux, Agen fait partie des villes moyennes gagnantes de l’arrivée de la LGV. La commune multiplie les grandes opérations d’aménagement avec l’arrivée, en 2026, de l’écoquartier La Vilette qui s’étendra sur près de 54 hectares. Les prix dans la ville sont estimés à 1.746 euros le mètre carré en moyenne selon les données de Meilleursagents, en hausse de 5,6% sur 1 an. Une tendance amenée à se poursuivre avec l’arrivée de la LGV. Rappelons que la progression des prix de l’immobilier à Agen est constante depuis bien des années. En 5 ans, les prix ont augmenté de 38,6 % toujours selon Meilleusragents. Côté investisseur, la rentabilité dans la ville est au rendez-vous. Le marché locatif reste tendu Agen étant un bassin d’emploi important où les travailleurs se répartissent entre l’Agropole installée à Estillac (5 km d’Agen) vaste zone industrielle dédiée à la transition des produits alimentaires, le site de production de l’entreprise pharmaceutique d’Upsa, filiale de groupe BMS ainsi que celui de l’entreprise de découpe de viande Bigard. Ainsi pour un deux-pièces de 38 mètres carrés acheté 49.000 euros et loué au prix du marché à 399 euros, un investisseur percevra une rentabilité brute d’environ 9%.

Montauban : visez les 10 % avec des immeubles de rapport

Marché de report pour les investisseurs, Montauban va, elle aussi, profiter de la future LGV. Une nouvelle gare sera créée pour l’occasion près de la pépinière d’entreprises Albasud. Tout près, la Zac Bas-Pays, dont les travaux ont démarré en 2005 et qui s’étend sur près de 400 hectares, devrait alimenter le territoire en logements, en hôtels, en commerces et écoles. De quoi attirer les investisseurs dans une ville où les prix de l’immobilier ne marquent pas le pas. Le mètre carré moyen est estimé par Meilleursagents à 1.946 euros, en hausse de 28,6% sur 5 ans. Là aussi, la rentabilité brute est importante et l’on arrive aisément à atteindre les 7% en mettant en location un deux-pièces de 43 mètres carrés acheté 75.000 euros pour un loyer de 455 euros. On peut même y atteindre les 10% en investissant dans un immeuble de rapport. Car la tension locative dans la commune reste importante. Selon les données de l’Insee, près de 44% de la population en 2020 était locataire de son logement.