Dans la Ville rose, le marché s’est considérablement calmé depuis début 2023. Après deux ans d’emballement – avec des prix record atteignant 7.000 euros le mètre carré en coeur de ville –, la demande faiblit, les délais des transactions se rallongent (trois mois) et le volume des ventes diminue. «Bien qu’on ne puisse pas parler de décrochage, il faut s’attendre à une baisse des prix», confirme Henri Chesnelong, à la chambre interdépartementale des notaires. On note déjà un tassement de la hausse des prix (+1,7% pour les appartements et +1,2% pour les maisons depuis l’été 2022), ainsi qu’un recul dans les annonces, de l’ordre de 10%, «un réajustement qui pourrait se poursuivre», prévoit Sophie Bensaid, directrice de l’agence Stéphane Plaza Centre.
D’autant que les acquéreurs n’hésitent plus à négocier : à Saint-Agne, un beau trois-pièces de 65 mètres carrés, au deuxième étage d’un immeuble 1920, mais avec un DPE E et sans balcon, s’est négocié à 220.000 euros au bout de six mois (3.385 euros le mètre carré), alors que, à l’étage du dessous, son jumeau, pourtant à rénover entièrement, s’était arraché en huit jours, à 240.000 euros l’été dernier. Le Capitole, Saint-Etienne, les Carmes, Saint-Georges, Saint- Aubin… «La correction touche d’abord l’hypercentre, dont les prix étaient très hauts», note Sébastien Bénet, à la Fnaim : même si cela reste un placement sûr, on n’y achète plus n’importe quoi.
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Un stock de belles maisons
Les grands appartements bourgeois sans balcon ni stationnement, commercialisés à 6.500 euros le mètre carré, y sont délaissés «tout comme les logements énergivores, y compris ceux des beaux immeubles des XIXe et XXe siècles», note Betty Beille, fondatrice de l’agence BalconsurCour. Les petites surfaces, convoitées par les étudiants, connaissent moins de difficultés. Ce studio de 25 mètres carrés refait à neuf, au DPE C et aménagé dans une maison des années 1900 de l’allée de Brienne, près de la place Saint-Pierre, est parti dès la cinquième visite à 129.000 euros (5.160 euros le mètre carré).
Les quartiers résidentiels, où tout se vendait encore l’an dernier, restent recherchés, mais stagnent : Saint-Michel, Pont des Demoiselles, Côte Pavée, Les Chalets, Ponts-Jumeaux, Les Minimes… Le marché toulousain reste porté par les cadres du secteur aéronautique, mais les candidats visitent, sans faire d’offre. «Il y a actuellement en stock une dizaine de belles maisons 1900 en vente, de 200 à 230 mètres carrés, à 1 million d’euros aux Chalets, où tout s’arrache d’habitude», explique Betty Beille.
De même, quartier Busca, entre le canal du Midi et le Jardin des plantes, rue André-Delieux, une belle maison bourgeoise de 150 mètres carrés, comprenant sept pièces, avec un terrain de 500 mètres carrés, mise en vente fin 2022 à 1,2 million d'euros s’est finalement négociée 20% de moins (6.665 euros le mètre carré). La raison : l’attractivité de maisons moins chères. Boulevard des Minimes, une maison de ville de 1930, offrant six pièces sur 150 mètres carrés, avec un jardinet, à rafraîchir, s’est vendue rapidement 500.000 euros (3.335 euros le mètre carré).
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La baisse des tarifs devrait davantage toucher les quartiers dont les prix ont récemment rattrapé ceux du centre, malgré un parc immobilier de moindre standing : «Saint-Cyprien, devenu très tendance, Patte d’Oie, mais aussi, à proximité du Capitole, Arnaud-Bernard, plus mixte socialement, ainsi que les Chalets, pourraient être concernés », recense maître Henri Chesnelong. Pourraient également être mis sur la touche les faubourgs les plus éloignés du centre, sauf s’ils disposent de résidences récentes avec grands balcons, comme à Montaudran ou à Borderouge. Les quartiers les mieux desservis par les transports en commun devraient tirer leur épingle du jeu, «comme ceux qui seront desservis en 2028 par la ligne C du métro, qui reliera le centre aux sites aéronautiques », complète Sven Strom, de l’agence Century 21 Minimes.
Cet article fait partie d'un guide complet sur l'évolution des prix immobiliers dans 150 villes. Pour la huitième année, des milliers de données ont été recueillies par notre équipe de journalistes auprès des meilleurs experts du secteur (agents immobiliers, notaires et promoteurs).
Les professionnels qui ont participé à notre enquête à Toulouse: Stéphane Plaza Centre (Carmes et Capitole), BalconSurCour, Century 21 Minimes et Idéa, Fnaim, chambre interdépartementale des notaires.
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