Crédit immobilier : les profils les plus pénalisés par le blocage du marché

Des profils plus entravés que d’autres

Pour autant, certains profils semblent aujourd’hui connaître davantage de difficultés pour emprunter par rapport aux dernières années. En 2021, par exemple, le coût du crédit était ainsi retombé à des taux historiquement bas (environ 1% en moyenne), ce qui avait permis de booster les capacités de nombreux emprunteurs. Des ménages chanceux il y a deux ans, qui se seraient retrouvés dans l’incapacité d’emprunter aujourd’hui avec la nouvelle conjoncture sur le marché du crédit. Nous avons ainsi demandé aux courtiers Pretto et Empruntis quels profils, selon eux, ont particulièrement souffert de la hausse des taux et de leurs conséquences.

• Les emprunteurs de plus de 45 ans

Les ménages de plus de 45 ans, expliquent nos deux courtiers, sont particulièrement impactés par la remontée des taux de crédit. En effet, en plus de payer plus cher leurs mensualités, ils doivent faire attention à ce que leur TAEG tous frais compris (Taux annuel effectif global, comprenant assurance, frais de dossier et frais de courtage) ne dépasse pas le taux d’usure. Une limite légale au-delà de laquelle les banques n’ont plus le droit d’accorder un crédit.

Or les ménages de plus de 45 ans “souffrent d’une assurance emprunteur qui coûte plus cher”, explique Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis. Ce problème, explique-t-elle, peut rapidement faire basculer le coût de leur crédit au-delà des limites du taux d’usure. “Nous avons constaté des exemples ubuesques d’emprunteurs aisés, avec un niveau d’endettement bas, mais dont le dossier est ainsi bloqué en raison de l'usure”, partage Pierre Chapon, le fondateur de Pretto. L’assurance emprunteur est par ailleurs prise en compte dans le calcul du taux maximum d’endettement fixé par le HCSF à 35% des revenus du ménage (hors dérogation exceptionnelle). Si son coût est trop élevé, elle peut aussi parfois faire basculer le dossier du mauvais côté de la barrière sur ce critère, avertit Cécile Roquelaure.

• Les jeunes et les ménages modestes empruntant sur des durées longues

La hausse du coût du crédit ampute le pouvoir d’achat de tous les emprunteurs. Pour lisser les mensualités, nombre d’entre eux, en particulier les ménages aux revenus modestes et les emprunteurs jeunes, ont tendance à souscrire des prêts plus longs. Ce qui engendre des effets pervers. En effet, “les banques pratiquent des taux plus élevés pour les populations aux plus bas revenus et/ou qui empruntent sur des durées longues”, rappelle Pierre Chapon. Signer un prêt avec un taux de crédit élevé, cela signifie donc se heurter plus rapidement aux plafonds fixés par le taux d’usure. “Si les taux d’intérêt sont déjà élevés, ils restent donc peu d’espace pour intégrer les assurances et les frais dans le coût du crédit sans dépasser les limites”, décrypte Cécile Roquelaure.

• Les emprunteurs avec une faible épargne

Autre problème indirect lié à la hausse des taux : l’impératif de posséder désormais une forte épargne avant d’emprunter. En effet, et c’est inévitable, la hausse des taux fait dégringoler le pouvoir d’achat des emprunteurs. En conséquence, pour limiter les dégâts, une partie des emprunteurs mobilise plus d’apport. “Certains demandent à la famille d’aider à présenter une épargne, par exemple. Ces emprunteurs s’en sortent, ce qui permet au marché de ne pas se bloquer complètement, fait remonter Pierre Chapon. En revanche, ceux qui n’ont pas ces marges de manœuvre sont désavantagés.”

Le problème, remarque Cécile Roquelaure, peut être encore plus prégnant dans le cas d’achat de passoires thermiques. “Si vous achetez un logement F ou G, mieux vaut ne pas être un ménage modeste, car la banque va probablement vouloir s’assurer que vous pourrez réaliser des travaux”, explique-t-elle. Une épargne résiduelle, supplémentaire à l’épargne apportée à votre banquier, devra ainsi être à l’ordre du jour.

• Les bailleurs préoccupés par les normes HCSF

Les règles du Haut conseil de stabilité financière impactent les investisseurs immobiliers. Pour calculer leur taux d’endettement maximum, les banques pouvaient pratiquer un mode de calcul appelé “calcul différentiel” il y a quelques années. Dans ce calcul, les banques considéraient alors que les loyers perçus par les bailleurs devaient être déduits des mensualités à rembourser par ces derniers.

Aujourd’hui, cette pratique n’existe plus : elle a été remplacée par une nouvelle norme définie par le HCSF en 2020. Celle-ci considère les loyers du bailleur comme des futurs revenus. Ce qui défavorise les nouveaux emprunteurs. Pour comprendre, prenons un exemple très concret proposé par le courtier Empruntis.

Les époux Lamaison, cadres en CDI, touchent 5.000 euros de revenus net. Ils remboursent un crédit de 1.200 euros par mois pour leur résidence principale. Ils souhaitent désormais se constituer un patrimoine, et investir dans un petit appartement à louer. Pour financer cet appartement, ils proposent à leur banque de souscrire un crédit avec 700 euros à rembourser mensuellement. Les époux prévoient de toucher un loyer raisonnable de 500 euros par mois, que la banque pondère à 70%, soit 350 euros. Voici maintenant comment la banque aurait procédé à l’examen du dossier :

• Dans le calcul version différentiel

Taux d’endettement = (1.200 + Effort d’épargne) /5.000, l’effort d’épargne correspondant ici au crédit de 700 euros auquel on soustrait le loyer pondéré de 350 euros. Soit 350 euros d’effort mensuel pour le bailleur.

Avec ce mode de calcul, le taux d’endettement correspond alors à 31% du revenu des époux Lamaison : le dossier passe.

• Dans le calcul version HCSF :

Taux d’endettement = Somme des mensualités / Somme des revenus. C’est-à-dire (700 + 1.200) / (5.000 + 350)

Avec ce mode de calcul, le taux d’endettement correspond alors à 35,5% du revenu des époux Lamaison : le dossier ne passe plus. “Avant 2020, le calcul différentiel rendait possibles certains investissements locatifs. Nous estimons que le marché du crédit pourrait financer un tiers de dossiers supplémentaires si l’on repasse au calcul différentiel”, estime Pierre Chapon.