Crédit immobilier : comment la hausse des taux fait chuter votre pouvoir d'achat

Pour évaluer la perte de pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs, nous vous dévoilons trois simulations de prêts réalisées par le courtier Vousfinancer. Nous avons choisi trois profils types d’emprunteurs : un primo-accédant qui souhaite acheter à Toulouse, un secundo-accédant qui souhaite acheter à Versailles et un investisseur qui souhaite acquérir un bien à Nantes. Nous avons simulé les capacités d’emprunt de ces trois profils entre le mois d’avril 2022 (taux à 1%) et l’été 2023, en anticipant un taux moyen d’environ 4%, ce qui correspond aux prévisions des courtiers. Pour y parvenir, nous avons calculé le montant que chaque profil a la possibilité d’emprunter avec des mensualités correspondant à 33% de ses revenus.

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Un capacité d’emprunt qui s’effrite d’ici l’été

Afin de rendre les simulations les plus réalistes possibles, nous avons également anticipé une baisse des prix de l’immobilier de 3% pour l’été 2023, un scénario jugé probable par les acteurs du secteur. Nous vous indiquons également l’évolution du pouvoir d'achat immobilier de chaque profil, c'est-à-dire le nombre de mètres carrés que nos emprunteurs ont la possibilité d'acquérir dans une ville en fonction de leurs revenus.

Notre premier profil d’emprunteur est un primo-accédant qui gagne 2.500 euros net par mois et qui souhaite acheter un bien à Toulouse. En avril 2022, lorsque les taux plafonnaient à 1,5%, sa capacité d’emprunt était de 206.283 euros avec un crédit sur 25 ans. En avril 2023, notre primo-accédant a la possibilité d’emprunter seulement 164.794 euros. Et malgré une baisse des prix de l’immobilier, sa capacité d’emprunt va continuer de s'effriter d’ici l'été prochain pour atteindre 156.298 euros, soit une baisse de 5,2% sur trois mois.

Notre deuxième exemple est un couple de secundo-accédant, qui dispose de revenus confortables (6.000 euros par mois) et d’un apport conséquent de 300.000 euros, issu d’une première vente. Si la capacité d’emprunt de notre couple s’effondre logiquement entre avril 2022 et l’été 2023 en raison de la hausse des taux (- 85.752 euros), son pouvoir d'achat immobilier va en revanche légèrement augmenter (+0,5 mètre carré) sur les trois prochains mois. Cela s’explique par le montant élevé de l’apport, qui compense en grande partie la hausse des taux.

La baisse des prix ne compense pas la hausse des taux

Enfin, notre dernier exemple est un investisseur qui dispose d’un revenu de 4.000 euros net par mois et qui souhaite acquérir un bien à Nantes. Comme nos deux précédents exemples, il voit sa capacité d’emprunt s’effondrer avec la hausse des taux, puisqu’elle passe de 278.233 euros en avril 2022 à 221.665 euros à l’été 2023. Et malgré la baisse des prix de l’immobilier prévue pour cet été, son pouvoir d’achat immobilier va également baisser de 1% sur les trois prochains mois.

Nos trois exemples montrent donc qu’une éventuelle baisse des prix de l’immobilier de 3% d’ici l’été prochain ne suffira pas à compenser la hausse des taux de crédit, sauf pour les emprunteurs qui disposent d’un apport très conséquent. “Les taux de crédit remontent bien plus vite que les prix ne baissent. Attendre une éventuelle baisse des prix de l’immobilier n’est pas le bon calcul pour les futurs acquéreurs”, conseille ainsi Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.