Pour un copropriétaire, rien de plus énervant que le mail de son syndic l’assurant de son «plaisir de (lui) adresser l’appel de fonds trimestriel» pour le paiement des charges de copropriété. Une exaspération qui croît au rythme de ces charges, en hausse de près de… 20% en France entre 2021 et 2024, selon un baromètre publié ce jeudi 22 mai par la start-up Manda, spécialisée dans l’administration de biens, et réalisé sur la base de 50 000 lots de copropriété et de 500 000 factures. En 2021, un copropriétaire payait moins de 2 000 euros de charges annuelles, 1 886 euros exactement, soit 471 euros par trimestre. Trois ans plus tard, elles lui coûtent 2 259 euros par an, soit 565 euros par trimestre.

Une flambée à mettre d’abord sur le compte du chauffage, dont le coût a bondi de 41% entre 2021 et 2024, pour représenter plus du tiers des charges de copropriété, soit le premier poste de dépenses. Un renchérissement lié à l’explosion des prix de l’énergie consécutive au déclenchement du conflit entre la Russie et l’Ukraine en 2022. «Des copropriétés ont vu leur facture de chauffage doubler, tripler, voire quadrupler du jour au lendemain, ce qui leur a occasionné des problèmes de trésorerie avant la mise en place du bouclier tarifaire par l’Etat et la renégociation de leurs factures d’énergie», rappelle Eytan Koren, co-fondateur de Manda.

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Le gardiennage pèse encore lourd dans les charges

Dans la même veine, les prix des matières premières, qui s’étaient eux aussi envolés au début de la guerre russo-ukrainienne, en raison de difficultés d’approvisionnement, demeurent élevés. L’entretien de la copropriété, qui nécessite des réparations régulières, arrive ainsi en deuxième position dans les charges de copropriété les plus lourdes, avec un poids de 21%.

Il est talonné par les frais de gardiennage (20%). Pourtant, qui a encore la chance d’avoir un gardien d’immeuble, en 2025 ? «C’est contre-intuitif car beaucoup de copropriétés se sont séparées de leurs gardiens à la faveur de départs en retraite, et ont vendu leurs loges afin de financer des travaux de rénovation énergétique», reconnaît Eytan Koren. «Mais face à la complexité de mise en œuvre de ces travaux et, parallèlement, à l’essor des livraisons de colis, elles ont été nombreuses à faire machine arrière», explique-t-il.

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Le passage des ascenseurs à la 4G/5G, une charge pas anodine

A l’autre extrémité, la maintenance des ascenseurs représente seulement 4% des charges de copropriété. Pour le moment… Mais l’arrêt des réseaux 2G et 3G, respectivement fin 2025/début 2026 et en 2028/2029, utilisés dans de nombreux ascenseurs pour les systèmes de téléalerte lorsque la cabine s’immobilise entre deux étages, «va obliger les copropriétés à moderniser leurs dispositifs», prévient Manda. Une adaptation technique «souvent coûteuse, qui pourrait entraîner une hausse ponctuelle des charges», prévient la start-up.

«Un technicien devra mettre l’ascenseur à l’arrêt durant deux à trois heures pour changer le module 2G/3G pour un module 4G/5G. Cela coûte entre 1 000 et 1 500 euros par ascenseur, hors frais de déplacement du technicien», précise Eytan Koren. Une somme guère éloignée du coût annuel de la maintenance d’un ascenseur, qu’il évalue à 2 000 euros. «Cela peut représenter un coût important pour les copropriétaires dans un petit immeuble», souligne-t-il.

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