Chaque mois, le «Grand rendez-vous de l’épargne» (Capital / Radio Patrimoine) répond à vos questions dans la séquence «Vos questions, nos réponses». Notaires, fiscalistes, conseillers patrimoniaux vous accompagnent sur toutes vos problématiques financières. Aujourd’hui, Claudette nous interroge sur les modalités d’un viager mis en place par une usufruitière de 96 ans, avec l’accord des deux nus-propriétaires du bien.
Le bien étant déjà démembré – c’est-à-dire que la pleine propriété est répartie entre l’usufruitière (qui peut y vivre ou percevoir les loyers) et les nus-propriétaires (souvent les enfants) –, toute vente nécessite l’accord des trois parties. La vente en viager reste possible, mais elle soulève deux questions : comment répartir le bouquet (le capital initial versé) et la rente viagère ?
Un viager sur un bien démembré, c’est possible
«A 96 ans, la rente sera assez élevée, car l’espérance de vie est courte – ce qui peut compliquer la recherche d’un acquéreur», souligne Géraldine Métifeux, conseillère en gestion de patrimoine. Pour rappel, dans une vente en viager, le prix est généralement réparti entre un bouquet (capital versé immédiatement) et une rente versée jusqu’au décès du vendeur.
Du point de vue fiscal, la situation est relativement simple : «Que le prix soit versé sous forme de bouquet ou de rente, il n’y a pas de plus-value à payer s’il s’agit de la résidence principale», explique Thomas Prud’Homoz, notaire associé chez KL-Conseil. «En revanche, la rente est imposable, tandis que le bouquet ne l’est pas», précise-t-il. Dans ce cas de figure, il pourrait donc être préférable de privilégier un bouquet important, afin de disposer immédiatement de liquidités pour financer la dépendance, et de limiter la fiscalité. «A 96 ans, la rente serait imposée à hauteur de 30%, car considérée comme une rente à titre onéreux», rappelle Géraldine Métifeux.
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