Le cauchemar des rentiers est de retour ! Le regain d’inflation, qui devrait atteindre 1,5% en 2021, n’a en effet rien pour réjouir ceux, parmi les actuels retraités, cherchant à maintenir leur niveau de vie grâce aux revenus réguliers tirés de leurs placements. Ni les futurs pensionnés, qui ne voient toujours pas, eux, rebondir le rendement de leur épargne sans risque, comme le Livret A ou l’assurance vie. Mais pas de panique : que vous ayez 25, 35, 45 ou même 55 ans, vous découvrirez ci-dessous le placement à souscrire le mieux adapté à votre âge, et la façon de le rentabiliser. Comme vous le lirez, certains de ces produits, comme les SCPI ou les meublés, ont pour avantage d’être protecteurs, car indexés sur l’inflation.
Mais vous trouverez aussi une sélection de contrats peu chargés en frais, et qui permettent donc, sur le long terme, d’espérer une performance dopée. Enfin, comme les gouvernements successifs ne cessent d’encourager la constitution d’une épargne retraite individuelle, nous vous indiquerons pour chacun de ces placements comment exploiter la carotte fiscale octroyée. A commencer par celle, attractive, du nouveau plan d’épargne retraite individuel (le PERin).
Un dernier conseil : ne traînez pas, car, au vu des sommes à mobiliser pour toucher une rente viagère décente, il n’est jamais trop tôt pour épargner. C’est ainsi que, pour recevoir un peu plus de 1.100 euros brut par mois, il faudra confier à l’assureur un capital de 400.000 euros. Et qu’en toute logique, ce montant sera doublé pour percevoir cette fois un peu plus de 2.200 euros brut mensuels.
De 25 à 35 ans L’assurance vie, à condition d’accepter le risque
Des versements accessibles dès 30 ou 50 euros par mois, qu’il est possible de suspendre à tout moment, pour une gestion désormais majoritairement en ligne, voire à travers une application dédiée : plus aucun obstacle ne s’oppose à la souscription d’une assurance vie, dès 25 ans et l’entrée dans la vie active. "De plus, et contrairement à une idée reçue, le capital reste disponible à tout moment, y compris dans les huit premières années du contrat", rappelle Guillaume Pierron, directeur général adjoint chez Groupama Gan Vie.
Rien n’empêche, dès lors, de le débloquer même avant la retraite, en cas de coup dur, ou pour acheter sa résidence principale. Le seul hic, c’est que le principal support de cette enveloppe, le fonds en euros garanti, ne rapporte plus rien. "Son rendement moyen devrait avoisiner 0,5% brut en 2021", confirme Cyrille Chartier-Kastler, fondateur du site Good Value for Money. Soit moins que le Livret A, rémunéré à 0,5% net, et 1 point au-dessous de l’inflation 2021. A ce rythme, ce n’est pas moins de 140 ans qu’il faudra patienter, avant d’espérer doubler son capital !
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Pas d’autre choix, dès lors, que de prendre des risques, comme y incitent d’ailleurs les compagnies, en limitant l’accès au fonds en euros. La plupart d’entre elles proposent, en compensation, une gestion déléguée, qui consiste à confier les clés de son portefeuille à des spécialistes des marchés financiers. Avec au bas mot une trentaine d’années d’investissement devant vous, mieux vaudra d’emblée opter pour le profil le plus risqué, souvent qualifié de "dynamique" ou d’"offensif", au sein duquel les actions pèsent de 70 à 100%. Une stratégie payante depuis 2010 : c’est ainsi que, chez Boursorama, les deux profils les plus risqués affichent des gains compris entre +94 et 95%, soit un quasi-doublement. "Ce n’est que dix ans avant la retraite que vous pourrez commencer à réduire ce risque actions", indique Cyrille Chartier-Kastler.
Libre à vous, alors, de basculer sur un profil moins offensif, ou d’arbitrer progressivement vers le fonds en euros. Sachez enfin que votre performance finale sera d’autant plus élevée que les frais du contrat seront eux-mêmes réduits. Les plateformes en ligne Nalo et Yomoni, par exemple, n’utilisent que des trackers (ou ETF) au sein de leurs mandats de gestion, des supports aux commissions 5 à 10 fois moins élevées que les fonds traditionnels.
Autre option : passer par un des tout nouveaux contrats dits "clean share", comme Ritchee Life (accessible dès 500 euros) ou Scala Patrimoine (qui nécessite 50.000 euros). Si les fonds qu’ils proposent sont, le plus souvent, pilotés de manière traditionnelle, leurs gérants, à l’inverse du reste du secteur, ne concèdent aucune rétrocession de leurs frais de gestion annuels aux intermédiaires de vente. En moyenne, c’est 1 point de prélèvement qui pourra de la sorte être économisé.
La carotte fiscale: aucun avantage n’est octroyé à la souscription. Mais, après huit ans, les retraits bénéficient d’une exonération d’impôts, dans la limite annuelle de 4.600 euros de gains retirés dans le cas d’un célibataire (le double pour un couple). Idéal pour ceux qui, à la retraite, ne souhaitent pas sortir en rente viagère, mais opérer des rachats réguliers.
L’erreur à ne pas commettre: miser sur les nouveaux supports Eurocroissance à l’approche de la retraite. Ces fonds, s’ils promettent de meilleurs gains que les fonds en euros, font toutefois courir un risque de perte en capital avant l’échéance prévue au contrat (de 8 à 30 ans).
Notre sélection de neuf plans d'épargne retraite aux frais limités
NP: non pertinent, le fonds en euros est de création trop récente, ou n’est pas proposé. (1) +10% des produits financiers générés par les actifs du plan. (2) 0,19% maximum pour le profil Prudent, et 0,27% maximum pour les profils Equilibré et Dynamique. (3) Selon la part du plan investie en UC, de 30 à 60%, et pour un encours inférieur à 250000 euros. (4) Frais dégressifs en fonction du montant versé. (5) Dont un gratuit dans l’année. (6) Diminués à 0,6% en cas de versements réguliers par prélèvement. (7) Suravenir pour la partie rente.
De 35 à 45 ans Le meublé dans l’ancien, en soignant l’emplacement
Dès le 1er janvier prochain, les banques seront contraintes d’appliquer strictement les préconisations du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), dont celle leur interdisant de prêter au-delà d’un taux d’endettement de 35% des revenus. Voilà qui devrait évincer de nouveaux candidats à l’achat, parmi lesquels de nombreux trentenaires, aux revenus encore insuffisants. Qu’ils n’abandonnent toutefois pas leur envie d’achat, et étudient à la place l’investissement dans un meublé, studio ou deux-pièces.
Le prix de ce type de biens est en effet suffisamment modéré pour que le financement leur soit cette fois octroyé. Et rien n’empêche, ensuite, de les revendre pour se constituer un plus gros apport personnel. Ce n’est pas le seul avantage de la formule. "Le bail meublé n’excède pas un an, pour un préavis à respecter par le bailleur de trois mois, deux fois plus court que dans le cas d’un logement vide", rappelle Corinne Jolly, présidente de PAP.fr. Le nouveau "bail mobilité", souvent utilisé par les actifs envoyés en mission, est encore plus souple : sa durée varie de seulement un mois à dix mois, non renouvelables.
Enfin, c’est aussi un des placements immobiliers les plus rentables, notamment du fait de faibles impayés (à peine 0,3%, par exemple, chez Lodgis). "La location meublée rapporte de 1 à 3 points de rentabilité de plus que la location vide", assure Alexis Alban, directeur général adjoint de Lodgis, spécialiste de la gestion locative pour investisseurs.
Mais alors que la demande, un temps affectée par le Covid, notamment à Paris, commence tout juste à reprendre, encore faudra-t-il bien choisir l’emplacement. Méfiance à cet égard avec les communes qui, à la suite de Paris, Lille, Lyon et des neuf villes de Plaine Commune (un établissement public situé au nord de Paris et comprenant notamment Saint-Denis, Saint-Ouen ou Aubervilliers), vont instaurer un plafonnement de leurs loyers pour tous les nouveaux baux signés, ou renouvelés. Ce devrait être le cas courant 2022 à Bordeaux, Montpellier et dans l’établissement d’Est Ensemble (neuf autres communes de région parisienne, dont Bagnolet, Pantin ou Les Lilas).
Seul moyen d’échapper à ce plafonnement, qui s’applique aux meublés : basculer en bail mobilité, à condition que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire. Ou viser les communes proches de ces villes plafonnées, comme Mérignac ou Bègles, du côté de Bordeaux, et qui ont été exclues du dispositif.
La carotte fiscale: grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il est possible, sur option, de déduire des loyers la totalité des charges, comme l’amortissement du bien et de ses meubles. De quoi, au cours des premières années d’investissement, réduire ou effacer l’impôt dû. "Dans 80 % des cas, ce régime réel est plus intéressant que celui par défaut, qui n’octroie qu’un abattement forfaitaire de 50%", précise Alexis Alban. En revanche, impossible de créer du déficit foncier en LMNP. Si vous visez un bien avec de gros travaux, la location vide sera plus indiquée.
L’erreur à ne pas commettre : se laisser séduire par les offres des gestionnaires de résidences services meublées, et acheter un lot dans un programme neuf destiné aux touristes, étudiants ou personnes âgées. Avec la crise sanitaire, ces gérants ont suspendu le paiement de leurs loyers aux particuliers bailleurs. Et entreprennent désormais de renégocier à la baisse leurs baux.
De 45 à 55 ans Le PERin, en privilégiant ceux à frais réduits
C’est vite devenu le produit retraite à la mode. Au point que, selon Bercy, 1,9 million de plans d’épargne retraite individuels (PERin) ont été ouverts, depuis son lancement voici seulement deux ans. Ses avantages sont certes indéniables, depuis la possibilité de sortir à 100% en capital à la retraite jusqu’à celle de débloquer par anticipation l’épargne, pour acheter sa résidence principale. En passant par la gestion à horizon, appliquée par défaut au capital placé, qui permet d’augmenter la part de placements risqués en début de phase d’épargne pour la réduire progressivement à l’approche de l’âge de la retraite.
Mais n’écoutez pas les vendeurs de ces PERin qui vous assureront que cette enveloppe peut désormais être ouverte à tout âge, et attendez plutôt vos 45 ans avant de céder. D’abord parce que le complément d’épargne alors détenu par ailleurs vous autorisera à vous engager dans ce type de produit tunnel. Et ensuite parce que c’est à cet âge que les revenus, et donc la pression fiscale, s’accroissent, ce qui permettra d’optimiser la déductibilité des versements.
Vérifiez également les frais prélevés, certains assureurs se montrant gourmands. "Selon notre observatoire, la moyenne des frais sur versement s’établit à 2,93%", souligne ainsi Jean-François Bay, directeur général de Quantalys. Quant au CCSF (Comité consultatif du secteur financier), il constatait dans un rapport publié l’été dernier que les frais de gestion des fonds actions avoisinaient 1,90%. Ce ne sont que des exemples parmi d’autres, au point que Bruno Le Maire vient d’enjoindre les professionnels à rendre ces commissions plus lisibles.
Un indicateur des frais "tout compris" de chaque contrat, exprimé en pourcentage, devrait ainsi voir le jour courant 2022. Bercy espère, de la sorte, raboter les commissions, du moins pour les nouveaux plans. Comme le montre notre tableau de sélection, ces PERin à frais légers existent pourtant déjà, et sont souvent commercialisés par des plateformes Internet ou des mutuelles. C’est ainsi que le plan de Yomoni ne prélève durant la phase d’épargne, en tout et pour tout, que 0,3% de frais de gestion. Ou que les PERin de Linxea, de la MACSF et de Placement-direct.fr ne prélèvent aucuns frais de gestion pilotée, pour des frais de gestion limités à 0,5 ou 0,6%. Quant à Ampli Mutuelle, elle ne prélève aucuns frais de rente.
La carotte fiscale: c’est bien évidemment la déductibilité des versements sur le revenu imposable, dans une limite annuelle de 10% de ces revenus. Mais comme, à la sortie, les retraits effectués ou la rente viagère obtenue seront fortement taxés, ce produit sera surtout conseillé aux contribuables imposés aux tranches marginales supérieures de l’impôt sur le revenu, de 30, 41 ou 45%, et qui s’attendent à une chute de niveau de vie à la retraite.
L’erreur à ne pas commettre: transférer trop vite vers un nouveau PERin un ancien Perp ou contrat Madelin. Ces produits retraite, qui ne sont plus vendus depuis octobre 2020 mais peuvent encore être abondés, ont parfois des avantages, comme une table de mortalité garantie.
A noter: depuis début juillet, un décret autorise à liquider en une seule fois ceux de ces contrats dont la rente à attendre est inférieure à 100 euros par mois. Jusqu’ici, la limite n’était que de 40 ou 80 euros, suivant le produit. Ce nouveau plafond correspond à des contrats comportant jusqu’à 30.000 ou 40.000 euros d’épargne cumulée.
Nos deux portefeuilles de SCPI de rendement pour obtenir des revenus complémentaires
Plus de 55 ans Les SCPI, en diversifiant au maximum la mise
A cet âge, les crédits souscrits pour acheter une résidence principale ou réaliser un investissement locatif sont pour la plupart soldés. Ce qui autorise à s’endetter à nouveau, sur une durée de dix à quinze ans, en visant cette fois les SCPI, ces fonds placés dans l’immobilier tertiaire, au travers d’immeubles de bureaux ou des magasins. Leur rendement, à l’inverse des autres placements, reste solide. "Il s’est établi à 4,18% au titre de 2020, en retrait de seulement 0,22 point", rappelle Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.
Reste qu’avec la généralisation du télétravail en entreprise et les difficultés récurrentes de certains commerces, mieux vaudra être prudent. C’est pourquoi nous avons demandé à MeilleureSCPI.com de concocter deux portefeuilles d’investissement équipondérés (les cinq SCPI les constituant pèsent chacune 20% de la mise), et spécialement taillés pour verser un revenu stable à la retraite. Le premier, réservé aux plus prudents, fait la part belle à des SCPI ayant depuis longtemps fait leurs preuves, telles Immorente et PFO2. Comme le montre notre tableau, ce portefeuille ultradiversifié sur 2.873 immeubles a versé un rendement moyen de 5,02% lors des quatre dernières années. Et, selon les projections de ce courtier, sa rentabilité devrait encore avoisiner 4,5% durant les dix prochaines années.
Le second portefeuille, conseillé aux plus offensifs, n’hésite pas de son côté à parier sur des SCPI de création récente, et spécialisées sur des niches de marché. A l’image d’ActivImmo, gérée par Alderan, ou de Neo, par Novaxia, qui visent respectivement les entrepôts logistiques et les bureaux à reconvertir en logements. Certes, ce patrimoine est au global dix fois moins diversifié que le précédent, avec 270 immeubles. Mais il affiche un taux d’occupation supérieur de presque 5 points, à 97,8%. De quoi maintenir le rendement moyen, de 5,91% entre 2017 et 2020, aux environs de 5,25 % durant les dix prochaines années, toujours selon les projections du courtier.
La carotte fiscale: aucune pour les souscriptions réalisées en pleine propriété. Mais l’achat en nue-propriété de parts démembrées permet de bénéficier d’un rabais de 30 à 40% sur le prix de la SCPI, qui correspond aux loyers rétrocédés (l’usufruit). Avant, au terme de l’opération, dix à quinze ans plus tard, de récupérer la pleine propriété, en totale franchise d’impôts.
L’erreur à ne pas commettre: miser sur un seul secteur d’activité, comme le commerce, qui comporte trop d’incertitudes, ou les hôtels, un segment sinistré.
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