Un patrimoine immobilier qui perd en valeur, une collecte en berne et des parts qui ne trouvent pas toujours de repreneurs… Les 12 derniers mois ont été bien compliqués pour certaines sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Et pourtant, les perspectives sont plutôt réjouissantes depuis le début d'année : selon le courtier en ligne France SCPI, le secteur a affiché un taux de distribution moyen (TD) - l'équivalent du rendement - de 4,52% au premier semestre, soit tout autant que le rendement servi en moyenne les deux années précédentes. Bonne nouvelle, donc : malgré les difficultés de certains acteurs - 28 véhicules ont annoncé une baisse du prix de leur part depuis juillet 2023 -, les SCPI de rendement continuent à distribuer des revenus à leurs associés, ce qui est leur fonction première.
Un taux de distribution dopé par la baisse des prix de parts
Mieux, le rendement des SCPI va encore être amené à grimper d’ici la fin de l’année. D'abord, par un effet mécanique, qui tient au calcul de leur taux de distribution. Ce dernier est en effet obtenu en divisant le montant total des dividendes bruts versés sur une année par le prix d'acquisition de la part au 1er janvier de cette même année. Or, au 1er janvier 2024, 21 SCPI se sont présentées avec un prix de souscription abaissé par rapport à 2023, ce qui, à dividendes constants, va faire mécaniquement grimper le rendement moyen calculé cette année.
De plus, ce rendement est également tiré vers le haut par quelques jeunes acteurs qui affichent une santé étincelante : sur les six premiers mois de l'année, la SCPI Comète (gérée par Alderan et lancée en 2023), a par exemple servi un taux de distribution de 12,5%, soit un rendement trois fois supérieur à la moyenne du marché. Logique : les affaires sont actuellement très juteuses pour les SCPI qui achètent : 7,6% de rendement moyen pour les acquisitions du premier semestre, selon les données collectées par Rock-n-Data et dévoilées lors d'une conférence de presse mardi 10 septembre 2024. Problème : pour investir dans ces immeubles très rentables, il faut collecter auprès des investisseurs. Et cette collecte s'est concentrée pour près de la moitié (44%) dans les mains de cinq SCPI au premier semestre, toujours selon Rock-n-Data.
Un secteur plus polarisé que jamais
Vous l'aurez compris, si le taux de distribution moyen du secteur se porte bien, et devrait même mécaniquement augmenter cette année par rapport à 2023, il se révèle très disparate. Outre Comète, les SCPI Transitions Europe ou Remake Live devraient servir un TD annualisé de 9,7% et 7,4%, selon France SCPI. A l'autre bout de l'échelle, les véhicules les moins performants ne devraient pas servir plus de 3,5% à leurs associés en 2024. En d'autres termes, «nous n'avons jamais vu un marché aussi polarisé en termes de rendement et de collecte», résume Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.
Pour profiter d'un rendement en hausse sur ce placement - en souscrivant directement ou via votre assurance vie, par exemple -, il faut donc veiller à miser sur le bon cheval. Mais sans pour autant mettre tous ses œufs dans le même panier ! En effet, le meilleur moyen de préserver un niveau de dividendes constant sur la durée reste de mutualiser le risque en investissant dans plusieurs véhicules : «Il est préférable de mélanger dans son portefeuille les anciennes et les nouvelles SCPI, les grandes et les petites capitalisations. Et pour maximiser son rendement, on peut également jeter un œil aux marchés secondaires, sur lesquels sont revendues des parts à des prix bradés», explique Jonathan Dhiver.
