Ce placement vous offre 7% de rendement en finançant des travaux de rénovation énergétique

L'investissement se fait comme dans n'importe quelle foncière immobilière, sauf que, pour Vasco, il ne s'agit pas de gérer un parc de logements pour en tirer des loyers. L'idée est de proposer à l'investisseur de détenir des parts de biens qui, une fois rénovés, doivent gagner en valeur, et générer une plus-value. L'autre grand levier de rendement repose sur le fait que l'entreprise dispose de l'agrément Esus (Entreprise solidaire d'utilité sociale) : «L'investisseur particulier récupère ainsi, sur la feuille d'impôt qui suit son investissement, une partie de ce dernier sous forme de réduction d'impôt, à hauteur de 25% du montant investi», précise Mathieu Guerchoux, cofondateur de Vasco.

Un rendement brut de 8,6% et de 7% après impôt

Prenons un exemple : un particulier souhaite investir aujourd'hui 10 000 euros (le ticket d'entrée est de 500 euros) sur 7 ans (la durée minimale recommandée par Vasco). En y ajoutant les frais de souscription de 3%, le montant total investi est de 10 300 euros. Un an plus tard, en juillet 2025, l'investisseur récupère donc 25% de ce montant, qui lui est «rendu» par les impôts : soit 2 575 euros*. Deuxième échéance, fin 2031, au bout de 7 ans : il récupère 14 941 euros à la revente de ses parts, grâce à la revalorisation du patrimoine de la foncière, qui table sur une progression de 5% par an.

La plus-value totale est donc de 7 216 euros (2 575 euros remboursés par le fisc et 4 641 euros de plus-value à la revente). Ce qui donne un rendement brut de 8,6% : 5% par an de croissance du patrimoine de la foncière, et 3,6% par an de réduction d'impôt (25% répartis sur 7 ans). Ce qui donne un rendement net de 7% après impôt. En effet, seuls les gains réalisés à la revente des parts (5%) sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU, ou «flat-tax») de 30%. «La partie de l'investissement qui est remboursée par le fisc n'est, elle, pas retaxée», note Mathieu Guerchoux.

Un placement peu liquide et soumis à l'évolution du marché immobilier

Ce scénario reste toutefois soumis à quelques contraintes. D'abord, la durée de détention des parts : «Les 25% de réduction d'impôt ne sont acquis que si l'investisseur respecte l'obligation de détention pendant 7 ans. Sinon, le Trésor Public peut reprendre la partie de l'investissement reversée au particulier», avertit Mathieu Guerchoux. Le rendement obtenu s'acquiert donc au prix d'une certaine illiquidité, même si la foncière a aussi aménagé une possibilité de sortie anticipée au bout de trois ans.

Le risque de liquidité n’est pas le seul aléa dans votre investissement puisque votre rendement n’est pas garanti. En effet, l'hypothèse de revalorisation annuelle de la foncière repose sur trois leviers. D'abord, quand elle finance pour 10% de la valeur d'un bien en travaux, elle obtient 13% de la pleine propriété du logement, ce qui génère d'entrée une plus-value par rapport au montant investi. Ensuite, la foncière table sur une hausse des prix des biens qu'elle aide à rénover à la revente, ce qu'on appelle «la valeur verte», soit «l'écart de prix entre un bien rénové énergétiquement et un bien non rénové», précise Mathieu Guerchoux. La dernière étude des notaires de France à ce sujet faisant état d'une hausse moyenne de 6% sur la valeur d'un logement par gain d'étiquette énergétique (la note du DPE, le diagnostic de performance énergétique). Enfin, Vasco compte aussi sur la valorisation annuelle du marché de l'immobilier résidentiel dans son ensemble, en prenant une hypothèse de croissance de 4% par an.

*La réduction d'impôts est limitée à un investissement maximal de 50 000 euros pour un contribuable célibataire (100 000 euros pour un couple soumis à une imposition commune), pour une réduction d’impôt de 12 500 euros au maximum.