Maybourne Saint-Germain, ce futur palace parisien au cœur d’une brouille irlando-qatarie

Le nouveau propriétaire des murs, Constellation, un fonds d’investissement luxembourgeois aux mains de «HBJ», le cheikh qatari Hamad ben Jassem ben Jaber Al Thani, avait alors décidé d’accoler la prestigieuse marque Maybourne au futur établissement hôtelier. De quoi étoffer la jolie panoplie d’adresses luxueuses de Maybourne, qui compte le Berkeley et le Claridge’s à Londres, le Riviera à Roquebrune-Cap-Martin, ainsi qu’un dernier palace à Beverly Hills (Los Angeles). Le projet ne fait d’ailleurs pas dans la demi-mesure : 150 chambres sont annoncées, ainsi qu’un toit-terrasse avec piscine panoramique donnant sur le boulevard, un cloître sur cour intérieure avec piscine couverte, 62 places de parking souterrain, un centre sportif, un spa, sans oublier trois restaurants, dont un gastronomique. Vous avez dit démesuré ?

«Il y a encore de la demande pour les palaces à Paris, surtout sur la rive gauche où la concurrence n’existe pas, analyse Vanguelis Panayotis, président du cabinet MKG et spécialiste de l’hôtellerie. Quand les Qataris rachètent des adresses comme celle-là, ce sont des actifs "trophées". Il y a de l’image, bien sûr, mais le segment de l’ultraluxe affiche une santé insolente.» La mairie du VIIe, dirigée par Rachida Dati, réputée proche du Qatar, soutient d’ailleurs le projet, censé animer cette partie du boulevard, et proposer en plus des services aux riverains.

Une affaire en cours d’arbitrage à Londres

Seulement voilà : depuis plusieurs mois, rien ne va plus entre le cofondateur de cette chaîne de luxe, l’homme d’affaires irlandais Patrick McKillen, et son principal actionnaire… le même HBJ, présent au capital du groupe, à nouveau par l’intermédiaire de son fonds Constellation. Entre les deux hommes, tout avait pourtant commencé dans la bonne entente, à la suite de la crise financière de 2007-2008. Très endetté, l’entrepreneur irlandais cherche un partenaire pour l’épauler. «C’est alors que l’on me présente HBJ. Il a été très persuasif, il voulait vraiment mes hôtels. Je ne considère pas avoir fait affaire avec l’Etat du Qatar. C’est une relation commerciale entre businessmen», explique à Capital «Paddy» McKillen, lors d’une visite à Paris juste avant Noël.

Le deal signé à l’époque prévoit que le fonds de HBJ, ex-Premier ministre du Qatar et cousin direct de l’émir, injecte rapidement 58 millions d’euros au capital de Maybourne afin de désendetter le groupe, tout en laissant McKillen aux commandes opérationnelles. Un gentleman’s agreement est conclu en complément, sans contrat ni fiche de paie, pour que l’Irlandais perçoive une rémunération annuelle de 6 millions de dollars en contrepartie de cette gestion. De quoi permettre à l’homme d’affaires, ami de Bono, le chanteur du groupe U2, de mener grand train, et de profiter de son luxueux Château La Coste, près d’Aix-en-Provence, une exploitation viticole qu’il dédie à l’art contemporain.

Enfin, une vente en deux temps du capital de Maybourne est aussi planifiée. La première échéance, survenue en 2015, permet à McKillen de céder un tiers de ses parts. Mais la seconde, fixée à 2022, ne viendra jamais… Non content de ne pas honorer ce second paiement, HBJ remet aussi en cause l’accord initial, estimant que la valeur créée par Patrick McKillen entre 2015 et 2022 n’est pas celle promise. Pour l’Irlandais, la désillusion est brutale. «Si j’avais su, je n’aurais jamais signé, indique-t-il aujourd’hui. Nous sommes en procédure d’arbitrage à Londres. Le dossier est strictement confidentiel. Mais je suis un combattant et je suis engagé dans cette bataille contre ces mauvaises manières et ces mauvais payeurs.» Alors que ses conseils juridiques réclament de 3 à 5 milliards de livres sterling pour régler ce conflit commercial, l’homme d’affaires assure que le dossier, sur lequel travaillent une quarantaine de juristes à travers le monde, lui coûte depuis deux ans 1 million d’euros d’honoraires d’avocats par semaine.

L’offre des Qataris a été supérieure à toutes les autres

Le revirement du cheikh est d’autant plus étonnant que Constellation avait mis le paquet pour s’offrir les murs du nouvel hôtel de luxe. Selon les résultats détaillés de l’appel d’offres que Capital a pu consulter, le fonds a été de loin le mieux-disant de tous les prétendants. Alors qu’en avril 2018 l’administration des Domaines avait estimé l’ensemble à 222 millions d’euros, les Qataris avaient signé un chèque de 368 millions. Surclassant des compétiteurs aux poches pourtant profondes, depuis l’assureur GMF, qui avait proposé 225 millions d’euros, jusqu’au groupe TEH SA, qui était prêt à aligner 284 millions, en passant par la Compagnie de Phalsbourg qui, associée à LVMH, avait promis 240 millions.

Selon nos informations, le fonds qatari a, en plus de ce prix d’achat, prévu de dépenser pour 700 millions d’euros de travaux, planifiés sur trois ans. De quoi porter l’investissement total sur l’affaire parisienne au-delà du milliard d’euros. Même gonflé, ce pari n’aurait pas été décidé à la légère. «Constellation n’en est pas à son coup d’essai : rien qu’à Paris, il a aussi racheté l’InterContinental, l’hôtel du Louvre, le Concorde Lafayette. Et il détient le Martinez à Cannes ainsi que le Palais de la Méditerranée à Nice. Il s’agit d’une approche de valorisation de portefeuille», décrit Gabriel Matar, un expert de l’économie des palaces.

Alors, HBJ a-t-il fini par regretter sa folie des grandeurs ? En attendant, la brouille a provoqué une pause de quelques mois du chantier. Mais aussi des visites inhabituelles dans un palace de la capitale. L’été dernier, les avocats parisiens de McKillen ont en effet obtenu du tribunal de commerce de Paris le bénéfice d’une disposition très particulière : celle prévue à l’article 145 du Code de procédure civile, qui permet de solliciter, sur motif légitime, l’envoi d’huissiers de justice, pour saisir des documents au siège de la partie adverse.

Non contradictoire, le recours est censé garantir l’effet de surprise. C’est ainsi que, dès le 6 septembre 2023, des commissaires de justice, accompagnés de forces de l’ordre, se sont présentés à l’adresse française de Constellation, hôtel du Louvre à Paris. Invités à patienter dans le hall, les huissiers ont finalement vu la directrice de l’établissement, Alice Mafaity, venir à leur rencontre. Selon le procès-verbal que Capital a pu consulter, celle-ci leur confirme qu’ils sont à la bonne adresse, mais indique qu’aucun collaborateur de Constellation n’est habituellement présent sur place. Et si elle accepte de leur livrer le contact de Xavier Landrin, le directeur financier de la structure, ce dernier refusera ensuite aux huissiers l’accès à distance de son ordinateur, alors que la procédure l’y oblige. Mais le procès-verbal d’obstruction au constat, rédigé le 15 septembre par les huissiers repartis bredouilles, n’alarme pas Constellation. «Ce genre de procédures, qui peuvent sembler impressionnantes, sont celles qu’on déclenche quand le dossier n’est pas suffisamment solide pour saisir directement le tribunal, indique une source proche du fonds. Le rôle de monsieur McKillen sur le projet du boulevard Saint-Germain est resté très mineur, et ses quelques interventions n’ont été faites qu’en tant que représentant du futur exploitant, Maybourne. Et depuis, le président du tribunal de commerce a reconnu que la société Constellation Paris n’avait commis aucune obstruction ». En effet, par ordonnance du 12 janvier 2024, le président du tribunal de commerce de Paris a rétracté son ordonnance du 28 juillet 2023 estimant la dérogation au principe du contradictoire injustifiée. Les avocats de Patrick McKillen ont fait appel de cette décision.

Décidé à attaquer au fond sur ce dossier, le businessman irlandais envisage désormais une action pénale en France, et demanderait au moins 20 millions d’euros pour le travail effectué sur le projet Saint-Germain, non payé. Une goutte d’eau dans sa bataille mondiale face au Qatari. Mais une action de plus pour écorner l’image de son ex-associé.