Qui n’a jamais entendu dire qu’un investissement immobilier à Paris «ne perdra jamais de valeur» ? La pierre parisienne est sans aucun doute une valeur refuge sur le long terme mais pas forcément si l’on doit revendre dans un court laps de temps. Imaginons un couple qui achète son premier appartement - un grand deux pièces - à Paris en 2015, quand le mètre carré vaut moins de 8 000 euros. Pour financer cette acquisition de 417 169 euros, il dispose d’un apport personnel de 50 000 euros, complété par un crédit bancaire, illustre le site d'annonces immobilières SeLoger, lors d’une conférence de presse, ce mardi 2 septembre.
Cinq ans plus tard, en 2020, ce couple s’apprête à accueillir son premier enfant et revend donc son appartement pour acheter un bien plus spacieux. Bien joué car «les prix de l’immobilier ont bondi de 35% entre 2015 et 2020», rappelle Thomas Lefebvre, vice-président en charge des données de SeLoger. Ainsi, en 2020, l’appartement du couple ne vaut plus 417 169 euros mais 563 178 euros, soit une plus-value de 146 000 euros ! Il le revend à ce prix et, comme il lui reste 328 530 euros de crédit à rembourser, son patrimoine immobilier net s’élève à près de 235 000 euros, calcule SeLoger.
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Des secundo-accédants bloqués dans leurs projets d’achat-revente
Les nouveaux propriétaires de l’appartement font en revanche une moins bonne affaire. Ce bien, ils l’acquièrent en 2020, quand le mètre carré culmine à environ 11 000 euros à Paris… Suivant l’adage selon lequel les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, «les prix dans la capitale ont chuté de 11% entre 2020 et aujourd’hui», en raison de la crise immobilière provoquée par le quadruplement des taux de crédit en 2022 et 2023, chiffre Thomas Lefebvre. Conséquence, si les nouveaux propriétaires sont à leur tour contraints de revendre le logement cinq ans après l’avoir acheté, en 2025 donc, ils feront une moins-value de plus de 60 000 euros !
Thomas Lefebvre évalue ainsi leur patrimoine immobilier net à seulement 47 500 euros après cette revente. Une apport insuffisant en 2025 pour acheter un trois pièces de 75 mètres carrés, souligne Thomas Lefebvre, qui estime la somme nécessaire à 91 400 euros. «Cela pèse dans les décisions d’achat-revente, nombre de secundo-accédants se trouvent bloqués par la perte de valeur de leur premier bien», observe le dirigeant. Selon lui, «plus d’un vendeur sur cinq vend à perte à Paris aujourd’hui». Patientez un peu si vous le pouvez : les prix ont déjà rebondi de 2,3% dans la capitale, ces 12 derniers mois, à la faveur de la baisse, puis de la stabilisation, des taux de crédit.
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